外资少售一线城市商铺租金上扬

导读：商业地产的旺热持续升温。根据多家地产研究机构近发布的研究报告显示，今年一季度国内主要城市商业地产态势活跃，北京、上海等地办公楼和少售商铺租金水平稳步上升，一些城市商业地产领域投资者比重加大。

这与外资需求密切相关。以商铺市场为例，世邦魏理仕今年对近300家国内外少售商的调查亦显示，目前已有50%的国内外少售商落户中国。不管是Gap、H&M、Zara等已进入中国的时尚品牌，还是Forever 21、Aldo、Geox等跃跃欲试者，均将拓展的重点放在了中国。这无疑将产生巨大的商业地产需求。

房地产调控政策的继续深化，令住宅市场投资越显*，避开政策风险的商用物业市场却是利好频传。由于一线城市商铺和办公楼市场的增长前景持续向好，国内外投资者热衷于整购商铺以及办公楼物业。

据了解，截至目前，北京年内已出现了多宗整栋交易，涉及项目多为成熟商圈内的好写字楼及商铺。例如，中国五矿集团以45亿元收购北京东二环位置的三栋写字楼;金融街以40亿元收购北京中信城B、C、D三商业金融地块的使用权;益彰商贸整购三里屯SOHO E座;凯德商用12.1亿元收购了冠城大厦的少售物业部分等。

而在上海，商业地产领域的投资者同样活跃。根据高纬环球的数据显示，不包括土地交易，今年一季度上海有7个整栋商业物业交易，成交总额很过46亿元人民币，其中港台及内地投资者交易量占50.4%，海外投资者占49.6%。

仲量联行北京公司相关负责人介绍，位于成熟商务区的好写字楼和商铺是企业长期投资持有的重点，目前国内投资者仍是市场需求主力，但新加坡等地的国内外性投资者也日益活跃。对于资金充裕购买力强的投资者来说，通胀下寻求资产保值，整购独栋商业体或将成为投资选择。

业内人士预计，随着商铺和写字楼租金的快速上涨，商用物业成为具备实力的大企业实现资产保值的重要途径，今后将有更多外资机构投资者和国内保险公司活跃于商用物业市场，而这些大额资金将更青睐出租率良好、地段优越、租金**的商用物业项目。

戴德梁行在其国内外房地产投资报告中预计，2011年国内外将会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产，较2010年年中的资金量上升45%。其中，中国商业地产成为资金的重点流向。

除了大宗交易频现外，今年一线城市的商用物业空置率进一步降低，租金则持续攀升。

以北京为例，据高力国内外提供的数据显示，随着众多少售商加速扩张以及季内无新增供应之状况，一季度北京商铺物业市场整体空置率为12.32%，系2008年第二季度以来历史点。

“除可预见的有利经济环境以外，商铺、市场需求的增长在2011年将是稳定且可持续的，主要基于此轮市场扩张中多种行业均参与其中，而非依赖少数特定行业所带来的短暂繁荣的事实。”高力国内外华北区调研部主管谢靖宇表示。

而国内外少售商的快速扩张也直接导致了商铺物业租金的稳步上扬。

根据仲量联行发布的2011年季度北京房地产市场报告显示，一季度北京好购物中心层平均租金环比增长2.4%，达到每平方米每月639元。

需求主要来自国内外少售商的拓店计划，尤其是国内外少售品牌。今年，国内外的品品牌在京仍在积很扩张，例如Minimum、De soul、BadgleyMischka等入驻国贸三期商城;LANVIN 精心打造精品店和Versace落户三里屯北区，MAXMARA入驻金融街等。此外，包括GAP、优衣库、H&M等在内的时尚品牌在2011年继续扩张门店。

另外一些看好北京少售市场的国内外品牌亦在积很寻求商业网点。例如德国珠宝Wellendorff 店选择了国贸三期;Manhattan Portage 店落户西单大悦城，并且也在东方新天地和三里屯同时开店;国内创新推出Hello Kitty 主题餐厅落户世茂工三等等。

高力国内外方面预测，鉴于在中国的良好业绩，服饰(包括手提包及鞋履)、酒类、手表及珠宝等业态预计将成为需求的主要来源。

对于未来的市场走向，仲量联行方面预计，2011年北京商铺物业市场需求将继续保持增长态势，王府国内外商城、国盛购物中心、北京华熙乐茂、北京侨福芳草地等项目将在本年度陆续开业，为市场带来约60万平方米的新增供应。受益于强劲的市场需求，好商铺市场租金将保持上涨趋势。

编辑点评：商业地产的旺热持续升温。