华润万家青岛商业格局之变

导读：继二十年前崛起的台东利群就和十多年前崛起的佳世客之后，在时代的滚滚车轮面前，青岛商业渐渐落后，有些跟不上潮流了，也就是说又到了一个新里程碑式的作品出现的时候了。十三年前，仅仅4万平的佳世客出现在香港中路和东海路之间的时候，很多人还看不到现代商业的趋势，笑话搞这么大个停车场做什么?而后是东部商业走向扩张，家乐福，阳光百货、麦凯乐、海信广场，慢慢使这里成为青岛甚至山东顶端的商圈。

整整十年后，崂山商圈也在慢慢浮出水面，当然，因为人气不足，至今众多项目大多是慢慢运作如蜗牛爬行，不会尽快建成，所以尚不足为虑。而几乎与此同时，青岛商业的看点还是香港中路也就是东部商圈在政府旧城改造规划下开始的强力扩张步伐。其典型的标志是鲁商和华润两大中心。

2009年，几乎同时，鲁商和华润一东一西，拿下燕儿岛和潜院地块，两大地王都是占地200亩上下，都是建筑面积75万平左右，都是商业住宅各半，都是很大型精心打造综合体。一个是山东坐地老虎，一个是南海过江猛龙，可谓棋逢对手，龙蟠虎踞，一场拼斗在所难免。

东部商圈本身不是按照商业来规划的，否则不会有这么一个主干快速路把整个商圈切开，而是无心插柳柳成荫的结果。而如今向四面八方如八爪鱼一样扩展，也没有太多的严谨规划而言。

先说中心扩张，这个除了凯悦裙楼等小项目之外，主要是体量较大的鲁商中心和银座中心，其将直接与佳世客、家乐福、麦凯乐等争夺消费者。其次向下扩张，就是进展缓慢的金街和太古广场，甚至包括米兰道，这样的商业需要地面商业的配合和地下人流动线的打通，否则很难面对地面众多商业的竞争。再次是南向发展，主要是百丽和心海广场为主，百丽尚且能支撑，但其散售的西半部分也是难成气候，至今难以开业。而心海广场倒是急匆匆开了业，但也是处境艰难，人气惨淡。

泛海二期应该算是香港中路的北扩了，在经历了韩国人的阻击之后，这个项目住宅就变成了商业。在福州路的东西间隔和新国内外大厦等南北间隔之下，到底会如何也是充满悬念，毕竟泛海是中国地产界有名的机会主义者。

东扩则算是香港置地大楼的裙楼，鲁商考虑到香港中路自家三大商业项目的冲突的缘故，将其调整为家居广场。仅仅这么点的距离，人气就大大降低了。

东部商圈更让人注意的一条比较隐蔽的线是西扩，主要是远雄裙楼和中铁综合体。这条线和山东路的南线商业布局的交接点，就是商业建面近40万体量的华润中心。

澳柯玛立交桥以南，三万多平的大信购物广场，向南延伸则是老牌的巴黎春天，跨过江西路则是慢慢腾腾的国内外裙楼商业，然后，就通过华润中心与香港西路的中铁、万邦等汇合，等于把山东路和香港中路连成一体。这样，华润中心坐镇山东路，覆盖香港路，一手承接南北客流，一手引导东西人潮，使市政府周边的商务、商业、自住、旅游、政府的庞大人群便多了一个近在咫尺的选择。于是，未来几年，我们可以断定，青岛精心打造沿海商业会出现这样一个局面，以华润为中心的这个新商圈将和香港中路各主力商业体之间展开争夺。

而且华润中心的优势在于占据了交通优势这里是未来几年青岛的地铁交通线的中心。两大地铁线在这里交汇，无论是北面的沧口还是四方的新都心，还是东边的崂山西边的团岛，全都在地铁线辐射之下，巨大的人流都将交汇在此处，可谓占尽天时地利。

而华润除了位置和交通之外，的优点还是它本身的起点高。前面说到，佳世客的商业无论是内部设计还是外面的停车场，相对于上世纪末的青岛商业做到了起点高，所以能一鼓作气，出众十几年。

华润置地确立了 “住宅开发+持有物业+**服务”这样一种有别于其他地产公司、全新的生意模式，这样的高起点和综合实力，是其他商业体操盘者所不具备的。这个架势拉开，很多新的商业体验和运营的尝试，会吸引一部分喜欢尝试新商业潮流的消费者，这样新模式的成功在南京路的中联广场已经得到验证。

华润领衔的以青岛万象城为核心这个商圈其实很是类似深圳当年的局面，当时深圳罗湖也是早有了中信城市广场和地王广场等传统商业，但是万象城就是凭借准确的定位和创新的运营，靠商业设计上、经营上的一次次创新，将深圳的商业提升到一个新的层次，成为一个城市的商业的创新者，做到了笑傲群雄。

在深圳万象城十年之后，青岛万象城非常值得期待。它会含有哪些新的创新元素来适应并引导青岛未来数年里的商业潮流，应该是这几年青岛商业发展的看点所在。香港中路商圈由于短时间内迅速扩张，自己内部的各个商业体之间就会产生积累厮杀，再面临相邻商业的重大挑战，青岛香港路的精心打造商业格局，无疑将在未来五年里出现翻天覆地的变化，有的崛起，有的淘汰，有的日益繁荣，有的日薄西山。

编辑点评：继二十年前崛起的台东利群就和十多年前崛起的佳世客之后，在时代的滚滚车轮面前，青岛商业渐渐落后，有些跟不上潮流了，也就是说又到了一个新里程碑式的作品出现的时候了。