评估商铺价值需全面考虑

做生意选完项目接下来为重要的就是选择店面了，选店面也是创业不可忽视的一个环节。创业开店的朋友经常会问到这样一个问题就是这个商铺到底能值多少?其实这个问题的答案没有在店铺开发商那里，很大程度上取决于你自己手中，为何这样说呢?

商铺夜景

商铺属于生财工具，要支持我们的承租人能够在这个地方腰包不瘦，这样才能支持自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。

我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，先应当去了解周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次、每周的出货量、顾客的种类等等。

一般而言，场地成本占其总成本的1/5至1/4.对于一个10平方米的服装铺而言，若平均单件价格为10**，每周出货约30件，那么每日的营业额为43**，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为36元/平方米/天。按照1/5的场地成本、8年的物业期计算，净售价应当为21024元/平方米。这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素。

当然，刚才的算法是静态的，适用于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量，存在较多的不确定因素。在这样一个短小的篇幅，不能尽言详细的方法，但是简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。

评估商铺的价格，也不能简单地说是该地区住宅售价的多少倍，因为即便是同样地区的商铺，可能因为适用于不同的经营种类，就导致价值的迥异。

什么是好的商铺物业?

具有如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。

好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。在这个意义上，一些甲级商厦的低层商铺是的商铺，商业街带来天然的人流量，甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……事实上，一些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资，能够进入市场流通的较少。

应当认识到，能够在市场以出售形式换现的商铺，往往已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。在交通便利、人流易达的地方是先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位;同时，要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等。

人气也是另外一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等，值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多;商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面接触顾客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

现在，较多出售的位于商厦内部的分割铺位，这是商铺投资中风险因素多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样，先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦有空租，总是位置不佳的当其冲。

以上内容教给了大家正确的评估店铺价值，选择商铺是需要全面考虑的，创业者不能仅仅局限在租金或者是客流量方面。选店面时候，全方位的考察才能找到更好的店址。