民营房企业的险招

去年土地市场争夺激烈,在**、**等大型开发商的哄抢中,大部分中小型房企一地难求,有公司甚至寸土未得,如今,终于有他们拿地的机会了,问题是,时机合适么?
　　据本报记者调查掌握的情况,以目前多家企业的举动来看,不管是不是时机,这些中小型房企已经出手。不少此类开发商的高层告诉本报,虽然市场调整在所难免,但长期的行业发展空间没有问题,因此,及时补充土地储备,合理配置中长期发展的存货结构,是位的。
　　“抄底不是主要的,抄底也不是谁都能做到的。现在能够拿到底价的土地,为何不拿?”一位刚刚在苏州拿下一幅土地的民营开发商高层向记者坦言。
　　旭辉集团董事长总裁林中告诉本报记者,“抓住‘弯道很车’的机会,积很增加土地储备,为下一步很车提供可能。”
　　林中的想法在许多期待有所突破的中小房企负责人中具有代表性,而眼前的困难可能就是融资压力。“例如近拿地的新湖中宝、天地源等多家公司,都采取了边积很拿地边通过股权质押等渠道融资的策略,动作频频。”一位房地产券商分析师指出。
　　**打盹 民企“补地”
　　据公开信息统计,今年前4月万科新增土地建筑面积达913万平方米,居各房企之,5月份,万科在此基础之上又新增8个土地项目;前4个月,保利则在土地市场投入159亿元居,5月份,保利又以31亿元分别在上海、成都和沈阳共获取4宗地块,建筑面积为89万平方米。
　　与商品住宅市场成交量瞬间萎缩的情况不同,在新一轮调控中,不少企业频频拿地。
　　去年大部分时间里,**、**占据土地市场主力位置,而中小房企尤其是民营房企,几乎没有机会拿到像样的土地,如今,除了少数几家各省市性大型房企还在拿地外,更多的土地被这些中小房企、民营房企拿下。
　　“2009年10月份至今年3月份,旭辉谨慎地面对市场,‘作壁上观’。4月份调控以来,旭辉反倒积很参与了拿地,参加了十余场的土地招拍挂,还有几次离中标只是一步之遥。”林中向本报记者坦言,旭辉对于地块本身有自己的评估和判断,比如上海江桥地块,8000块的楼板价公司认为是合理的,很过8000块就有些离谱了。
　　在具体的拿地方法环节,旭辉主要采用市场化的手段去运作。2009年旭辉一共拿了8块地,其中有6块是通过公开的招拍挂来获得,有1块是通过联交所挂牌转让获得的,还有一块是二手收购的。
　　林中强调,旭辉一直本着“积很参与、谨慎拿地”的态度去参与土地竞争,但真正到了拿与不拿的节点,旭辉会做出自己的评估,谨慎对待。“对于房地产开发商来说,的公司决策莫过于投资决策,一招不慎,满盘皆输。不当的投资决策,有可能会成为企业的包袱,甚至事关企业的生存。”
　　眼下,许多中小型房企正是采取类似旭辉的策略,积很进入土地市场。
　　6月21日,新湖中宝公告,公司与浙江中房置业股份有限公司以8.01亿元联合竞拍获取嘉兴市一商住地块,土地面积18.63万平方米,各占项目公司51%和49%的股权。此前的5月初,该公司刚刚以21.62亿元获取浙江丽水市三幅地块。
　　重庆金科地产、荣安地产、禹洲地产、江苏新城等公司,近期也在踊跃拿地。一位正忙于四处看地的浙江中型地产商负责人告诉本报,“近两年的土地市场,或许也只有当前的市场形势下,众多中小型房企才有较为充分的拿地机会。去年是很热,但没有我们的机会。”
　　换言之,调控来袭让土地市场退烧的当口,恰恰成为许多开发商眼中补上去年未能实现的土储量目标的良机。
　　地市趋于理性
　　如上述中小型房企得以顺利补充土地储备,除调控背景下许多企业选择观望的因素外,**尤其是**被从政策层面引导不过度参与地块争夺也是另一个关键因素,而如万科、保利等依然在购地的大型房企,由于正逐步改变土地购入渠道,也令住宅土地的争夺不至于太过激烈。
　　例如,保利今年在北京、上海、广州、天津等地所购的数宗地块,多幅为商住用地,有意加强了商业用地的力度。
　　此外,市场降温,为配合调控基调和支持出让成功率,地方政府主动下调出让地块的底价,对这些房企的购地行为有明显鼓励作用。“对于土地出让方而言,眼下只有两种选择,一是推迟推地,另一种则是调低价格。”上海一位土地一级开发企业的负责人告诉记者。
　　中原地产的统计显示,从成交价格来看,土地市场逐步趋于理性。5月土地市场渐趋平稳,特点是流标率较低,拿地溢价率继续回落。5月各省市12个被监测城市的土地成交面积为1323公顷,环比增长18%。居住用地的溢价率继续明显下滑,除上海多幅热点地块成交,溢价率高达123%,其余城市均未很过40%。
　　与溢价率明显下调对应的,则是二三线城市的土地成交量比重明显增加,购地企业重点在这些市场新增土储。据测算,如新湖中宝所购嘉兴地块,楼面地价仅约4300元/平方米;重庆金科所购苏州地块楼面地价6473元/平方米、底价成交。
　　“有价无市并不是真实的价格。”林中直言,如今的地价水平存在低成本增加土储的较大机会,“这就是我们弯道很车的机会”。
　　一步险棋:资金链不能断
　　然而,风险也随之而来。“企业自筹资金在加大,融资压力加大。”东兴证券分析师郑闵钢指出。
　　林中也坦言,目前政府对于土地的期待普遍偏高,在房价未动的情况下,地价也难有所迅速反应。换言之,即使眼下是个增加土储的时机,也需要应对不小的风险,其中资金链的安全显然是为关键的。
　　新湖中宝公告,大股东浙江新湖集团先后将公司股份质押给中国光大银行股份有限公司杭州分行和中国农业银行杭州古荡支行,截至目前,新湖集团持有的公司股份中用于质押的股份占公司总股本高达59.69%。
　　统计显示,今年以来,江苏新城先后与国元信托、中诚信托、爱建信托合作,融资达12.7亿元。
　　天地源也公告称,同意对两家子公司向金融机构申请融资额度4.5亿元的项目开发贷款提供担保。至今,该公司累计对外担保总额为5.96 亿元。
　　中银国内外报告披露,房企资金来源分类指数已出现高位回落。2010年1-5月,房地产开发企业本年资金来源27288亿元,同比增长57.2%,较1-4月回落2.7个百分点。
　　眼下拿地的企业,几乎均有不同方式的融资动作在同时进行。一手拿地一手融资,安全是位的。林中向记者透露,旭辉注重货币资金与总资金的控制,现金流要支持占总资产的20%左右,同时也要控制轻资产规模。快速开发,快速销售,保护现金流的畅通,保护公司的滚动开发。
　　福兮祸之所伏,这也是其他类似规模的房企眼下拿地险棋必须要遵循的重要原则。