巧用商铺抵押** 京城商铺“寡头”诞生记

在北京商铺投资的圈子中“混”了快20年之后，胡汉华终于等到了“大鱼吃小鱼”的年代，这一点，他还要感谢一个多月前开始的房贷紧缩政策，这使他终于迎来了成为“寡头”的机遇。　　短短一个月的时间，胡汉华手中的商铺已经有了将近一半的增长，这些皆是从其他资金实力不济，银行停贷之后无法维系的投资客手中收购而来。在商铺按揭贷款已基本停止发放的情况下，这些想继续从事商铺投资的人们，将手中的个别商铺出手给胡汉华这样的“大炒家”，几乎已经成为了投资客们获取流动资金的常用手段。“落井下石”　　不少投资客发现胡汉华是个可以“融资”的人，就主动登门，而胡汉华则是看项目“说话”，遇到那些地段不错，区域成熟的商铺，他一概“溢价收购”。　　究竟拥有多少商铺，胡汉华从未向记者透露，这个精明的四川商人懂得“藏富”的道理，不过，他曾在不经意间提起，手中商铺每年为他带来的租金收入就已很过百万元之巨，而这些钱，显然还要用来再投资。　　“说实在的，我上半年还发愁呢，想买点位置好的商铺，新项目几乎已经没有了。”胡汉华说，但是，下半年，一个“朋友”辗转而来向他“借钱”，并且许诺以10％的利息，这让他发现，机会来了。　　高利贷——这是胡汉华当时的反应，他接下来反问自己，出什么事了？竟然这个圈子里有人向自己借起了高利贷？后来，他才获知，银行信贷政策的全面紧缩，已经让大部分银行不再发放商铺类的按揭贷款，这无异于切断了投资客的供血系统，现在，他知道“现金为王”在此时此刻的价值所在了。　　“我当时跟他说，我不要你10％的利息，你把你手中的一个商铺‘匀’给我就是了。”回忆起一个月之前的状态，胡汉华戏称自己多少有些“落井下石”，“我的出价公道，不是按他当时购买商铺的价格，而是按照现在的市场价格，几乎比他当时的买入价翻了将近3倍，还是一次性付款。”他向记者历数着自己开出的优惠条件。　　几经考虑，这位“借款者”终接受了胡汉华提出的“方案”，由此，他拿到了一笔将近100万元的现金，这样双方实现的“双赢”，投资客拿到了自己需要的钱，而胡汉华则拿到了他需要的商铺。　　“这个圈子里，一下能掏出几百万元现金的人，就那数得过来的几个。”他告诉记者，后来，不少人发现胡汉华是个可以“融资”的人，就主动登门，而胡汉华则是看项目“说话”，遇到那些地段不错，区域成熟的商铺，他一概“溢价收购”。抵押贷款　　“按揭贷款是停了，不过抵押贷款没有停啊。”　　想在“乱世”做“寡头”，大量现金无疑是重要的。尽管胡汉华已经是这个圈子里“教父”级的人物，但动辄几次掏出几百万元的现金，恐怕也还是很出了他所拥有的实力范围，而这，恰恰是个中玄机所在。　　“按揭贷款是停了，不过抵押贷款没有停啊。”胡汉华向记者强调。两种贷款重要的区别在于抵押物，商铺按揭贷款，是在商铺没有获得完全产权时发放的贷款，近似于一种“空手套白狼”的行为，而所谓抵押贷款，即是产权人将完全产权抵押于银行，所换取的贷款，后者对于银行而言，由于有“实际抵押物”，因此风险很小。　　胡汉华的路径在于，在斥资“收购”一处商铺之后，便将其置于银行抵押，换取贷款，周期一般是2~3年，属短期贷款。这样，其“存量商铺”每年所产生的租金，便可以偿还到期的抵押贷款，在抵押物“清账”之后，他还可以用商铺再次抵押，获取同样的贷款，继而形成一套流畅的“抵押—还款—再抵押”资金运作模式，支持其低成本的规模扩张。　　在这样的模式下，在将近1个多月的时间中，胡汉华总计“收购”了6~7个商铺，其中5个申请了抵押贷款，换取现金总计400多万元。“这又够我收购几个好地段的商铺了，”胡汉华对记者说。　　现在，他打算用满这400多万元的贷款，因为还款日期多在2年以后，这两年的时间，他又可以收购不少区位的商铺，届时，仅是这些商铺每年所产生的租金总额，就已经能够满足还款的需求了，更何况日后新购入的商铺还可以再行抵押。　　“照理说，他们自己也可以申请抵押贷款，但银行肯定不会按我这个标准给他们定价，我花大价钱买下来之后，银行再进行评估时，依据的就是我买下来的这个价格，因此，贷款额度就可以多了，对我对他们都有利。”他表示。技术操作　　“我的风险现在至少放大了10倍，一个环节出错就全完蛋。”　　“有合适财务人员，你可以给我推荐下，我现在发现，要做这个事情，跟以前搞商铺投资完全是两个玩法，现在我想成立个投资公司什么的，专门搞这个。”胡汉华对记者说，他发现，以前搞商铺投资主要考虑的是眼光，而现在这种投资方式，更多的是像一种资本运作。　　他坦言，目前对于还款周期的计算，抵押资产的时机、资产规模的选择，他自己已经感觉到力不从心，因为他现在做的事情，不再是仅仅看一个商铺未来可能产生的经营收益如何，而是经营一个资产链条，而这种经营方式，必须采用企业化的运作方式。　　然而，令胡汉华郁闷的是，目前虽然有专职的商业资产管理公司，但主要针对的是大型商场或者投资机构，真正针对他这样的正在迅速扩张的个人投资者，提供资产管理服务的企业，却基本是空白，他考虑的是成本，自己单独组建公司虽然成本较高，但是属迫不得已。　　“我是寡头？别开玩笑了，我的风险现在至少放大了10倍，一个环节出错就全完蛋。”胡汉华对记者说，他自己清楚，做大的确是个机遇，但也包含着足够的风险。链接南京多家银行停办写字楼商铺贷款　　近期以来，银监会通知各家银行在年底大幅紧缩信贷，严格控制信贷规模。南京的建设银行、中国银行、中信银行、深圳发展银行等至少4家银行已停办商铺贷款。深圳发展银行还在实际操作中，停办了住宅、写字楼等所有贷款。这条房贷紧缩的政策要到明年年初才会有所放松。　　据悉，央行和银监会10月份召集各大商业银行的负责人开会，要求严控信贷增长。央行要求各银行的全年信贷规模保持在当前水平，而银监会的指令更为直接，要求“贷款规模逐月递减”。这表明原来贷款很标的银行必须停止发放贷款；而没有很标的，也必须实行递减。据分析，监管措施之所以如此凌厉，原因在于商业银行信贷投放大有不可遏制之势。