鲁宁：遏制房价的“狼”真的来了

新一轮房价(房价专题：http://www.globrand.com/special/fangjia/)调控“风暴”似乎比以往任何一回都来得迅猛。 上周日(4月11日)上午有媒体披露银监会主席刘明康称，北京部分银行已自行审慎执行二套房付60%，当天下午银监会紧急澄清：二套房付仍为四成；上周一中农工建交五大行自称已收紧二套房贷利率优惠政策；上周三常务会议宣布将实行严格的差别化房贷政策，二套房付不得低于50%；上周四国土部公布《2010年住房供地计划》，今年住宅用地拟供应量将比去年增加约3倍；上周六下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，重申购二套房付比例不得低于50%，新增利率不得低于基准利率1.1倍之约束。购三套及以上住房的付比例和贷款利率应大幅度提高。房价过高地区，可暂停第三套及以上住房放贷。授权地方政府据情在一定期限内可限定购房套数。 对于，房价走势牵一发而动全身。对于社会，房价或高或低关乎千家万户切身利益。众说纷纭议论政府出重拳，有人不以为然，有人心头一愣，有人担心楼市寒潮将再度来袭，而更多欲购套自住房或二套改善房的中低收入者，则仅对此番楼市新政的执行前景持谨慎观望——急需解决住房困难的购房者，这十年已被“狼”来了“开涮”过若干回，铭记每次调控回回成为新一波房价疯涨推手之无奈，无房户和“小房户”们已长有足够的记性。 也许是巧合，亦带有讽刺意味，今年元月初，政府也曾发布过调控房价的“国四条”，当时也有媒体认定此乃遏制房价的一条“狼”，可那条“狼”非但没有“咬动”高房价，反倒着实被后者戏了一把，弄得政府很为被动。 “狼”被房价戏的教训还历历在目，人们自然要问“新国四条”能起多大震慑作用？不妨以申办二套房贷为例算两笔账： “老账”——目前银行5年以上房贷基准利率为5.94%，申请期限为20年的二套房贷100万元，按之前规定的8.5折贷款利率计，申请人每月须还本息6626.66元，20年利息总负担590397.45元。 “新账”——若实际利率按基准利率1.1倍执行，申请人每月须还本息7475.76元，20年利息总负担为794182.79元。“新”“老”对比每月须多偿还本息849.1元，20年累计新增额外利息负担20.37万元。假如再与目前多数银行二套房贷利率实际打7折作比较，则利率新政一旦实施，二套房贷实际利率上涨了57%。 结合以上算账，品味“将实行严格的差别化房贷政策”之调控基调，此番的“狼”，凶狠度要高于今年元月的那条“狼”，以此作前提，对炒房一族作心理分析，再敢顶风炒楼者势必会有所忌惮，好歹会观望一阵子再说。倘若利率新政能得到切实执行，政府承诺“遏制房价过快上涨”的宏调目标有望实现。 需要抛却幻想的是，纵有此番包括行政问责及传言日盛的决策层已批复重庆征收精心打造房产消费税，将试点对多套房产拥有者在保有环节征收“保有税”的消息在内，就算件件得到落实，房价调控也难收立竿见影之效，至于房价应声下跌，可能性则微乎其微。接下来的一段时间，房价继续上蹿可能性很小，投机(资)一族定会重新考量和评估政策背后的政府耐力，不至于迅速使出恐慌性集体抛盘的蠢招，如是，高房价将进入一个“封冻期”。至于“封冻期”之长短，先取决于有能力影响房价走势的政府和投机(资)者谁更有“韧劲”更“耐扛”。此外，相对居中的众银行是否阳奉阴违也很关键，毕竟，究众银行之真实心思是，在风险可控——房贷近乎于好信贷的真切现状下，严厉的利率政策与众银行追求利润化直接相悖。 理论上讲，买方行为选择也将直接影响下一阶段房价走势，问题是，远的不说，单就2007年以来房价两度小幅下行却又随即强势反弹之现象，并非全系投机(资)一族在兴风作浪，众买家在房价下行时持续观望，而观望之“耐心”又扛不过众开发商，导致终两度演绎不敢“买跌”无奈“买涨”之悲情，这不只是国人“买涨不买跌”的消费心态在作祟，而是强大的刚性需求在经历一个阶段的观望性压抑后的集中释放。因此，试图借助新一轮调控“风暴”在遏制房价过快上涨之外再收房价调头下行之边际利好，似乎更难靠谱。眼下，较靠谱的预判是，除了楼市投机(资)客将有所收敛外，未来数月间，若房价仍然“压”不住，不排除政府祭出比此番更严厉的调控政策…… 查看东方早报 的所有文章