叶檀：暂不推房产税 保护型住房唱主角

传说中的重庆与上海的房产税细则并未出台。 从广州到重庆，令人关注的不是房产税，而是推进保护型住房。也许我们可以说，由于货币流动性下降，由于经济有紧缩趋势，由于商品房成交量大幅下挫，房产税已被暂时冻结。 广州版细则从8个方面提出24条措施，重点放在增加有效供给、加强住房保护等供应端的调控上。重庆版细则在“构建多层次住房供应体系、实施差别化引导政策、引导房地产企业合理发展、强化房地产市场监管”等4大方面提出10条具体措施，未对二套房认定和三套房贷款作出明确规定，仅提出对贷款购买第三套及以上住房的，贷款付比例和贷款利率大幅度提高。 千呼万唤的上海市房地产新政细则在6月3日等来了发布会，但公众发现他们等到的不是新政细则，而是上海市对租售比的重视。在公开征求意见的 《上海市发展公共租赁住房的实施意见》(以下简称《意见》)中，上海市扩大公共租赁住房的保护群体，几乎将所有的夹心层涵盖在内，只要在上海有居住证或者连续纳税达到规定年限，就有申请资格，没有制定收入标准限制。 上海的公租房似乎匆匆推出，目前的公租房源还是画饼，政府“目前正在研究，今后凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用住房，配建的经济适用住房移交给政府用于住房保护，其中合适的房源将用于公共租赁住房”，政府将在今后大量提供公租房源，至于未来两年、五年能够达到多少面积，需要公租房的人数大致有多少，对不起，付之阙如。 以租赁型保护住房取代拥有产权的保护住房似乎是大势所趋。 今年4月，广州市住房保护办副主任黄信敬表示，广州市的保护性住房中，更多是以租房为主，“租七卖三”。今年国土房管局计划新开工的保护性住房面积300万平方米中，已落实180万平方米，其中廉租房建筑面积96.97万平方米，经济租赁房接近30万平方米，经适房50多万平方米。 而上海市房管局相关负责人则表示，“住房租售比价严重失衡，住房市场租赁和买卖租售比价已达到1:400，中心城区更为突出，有的很过1:500。再加上市场房源供应结构不合理、市场租赁安定性差，这些问题表明租房市场结构性供求矛盾与价格矛盾会在较长时期存在。”减少购房者、增加租房数量成为上海市制订公租房 《意见》的出发点之一，由政府提供公租房，可以解决两方面的难题：一是租房安定性不够；二是寻租者通过出售保护房大发横财。 新一轮房地产调控与以往的调控不同，如果说以往的调控是机会主义式的调控法，房价高则低之，低则高之，现在则是结构性调整，通过大力推进保护型住房达到居者有其屋的目标以及减少房地产市场化的障碍。自2007年8月以来，保护房建设被提到前所未有的高度。2008年底以后，三批预算内投资对廉租房建设投入了大量资金，上级财政对廉租住房建设的资金投入加上已在实施的租赁补贴发放，而北京、上海等地的保护房供应量占全市当年出让土地的比例已开始大幅增加。虽然保护住房面临资金匮乏等问题，但大方向不会变。 有了租赁型保护房，是不是意味着房产税将无疾而终？暂时不推出不等于长久不推出，如果以为房地产还将回到2003年~2009年的时代，那会大错特错。目前暂不推出房产税，主要是因为房产新政已经让房地产市场成交量步入严冬，已经让银行流动性空前紧张，一旦房地产成交量上升，一旦投资性购房反弹，对于房地产的严厉调控将来势凶猛。 只要中国进行税费改革，只要中国经济结构深入调整，只要中国政府是靠税收而不是靠出让土地获取财政来源，征收房产税就是迟早的事。 什么时候征收？等到基本保护体系建成，大多数人不再为住房苦恼；等到房地产投资需求反弹，货币流动性不再那么紧张；等到技术条件成熟，各省市房产交易数据联网；等到许多“聪明”的投资者趁市场反弹抛售手中房产之后，征收房产税将在平静中顺理成章浮出水面。例外的情况是，一旦房价开始报复性上升，房产税可能提前出台。 房产税出台的艰难历程可以看出，利益博弈激烈，经济形势复杂。但不必悲观，一项改革的成功并不取决于出台之时的轰轰烈烈，而在于细致的设计，对市场的了解，以及温和中的坚持。