温天纳：拯救楼市的机会

在三月底，内地一位60多岁的农村老太拿着一份报纸走进北京一家地产经纪行怒吼：“快看，人民币要升值了，房价还能不涨吗？你帮我房子标价定得太低了!马上帮我的房子提价两成！如果有人出价，你就再帮我提价一成！” 三月份的内地，特别是北京，进入了“全民皆楼”的时代，人人都是楼房导师，早前对人民币的升值预期更令房地产市场旺上加油。 为拯救楼市免于爆破,政府不断推出层出不穷的调控楼市政策，虽无奈,但是在在所难免。在上月，内地一边厢是房价快速拉升，另一边厢是购房者热情空前高涨，不少楼盘不断出现吓人的人气高局面。北京3月新楼盘的价格环比上涨22%，同比82%；二手房的环比也上涨近15%。 3月份暴涨更有一个怪异之处，就是北京取代了深圳，成为各省市楼市的巅。其第二名是广州，升幅13%，其它一线城市，没有一个很过一成。部分原因可能是，北京楼市并未经历过真正的下跌，炒家有恃无恐！ 那么除了炒家外，究竟谁在买房？其实，买房的人主要是担心如果再不买就买不起了。目前内地购房自住的人主要有两种，一种是置业者，一般是小家庭，期由父母支付，有些时候，如果是已婚夫妻，更是由男女双方的父母(共四人)共同资助，六人共同供款，。 另一种购房自住的人是为了改善生活的换房人士，这些人一般在北京已有房子，并有若干资金，他们通常先将自己的房产出售套现，用以支付大房子的期。 随着房价大涨，外地资金也大量流入北京楼市，在北京各个楼盘售楼处和地产经纪行，涌现了大量的外地购房人士。外地投资者所占的比例甚至去到一半，他们少部份是自住，更大部份是属炒楼兵团。 国内外上是没有不爆破的泡沫，政府如果不出招，泡沫越吹越大，后果不堪设想。在人民币升值的问题上，除了资产泡沫之外，政府另一个考虑点就是内地的发展形势是否被高估？社会能否承受人民币升值带来的冲击。 在周末期间，笔者在新加坡阅读了一篇题目为《内地被高估，美国将复兴》的文章。的确，目前不少欧美或旅居当地的学者均认为，内地面临着产业升级、在“创新社会”的道路上，前景未明，实力有可能是被高估了。 高或低是一个对比性的问题，现在国内外舆论喜欢比较中国和美国，按照近期的学术研究报告，美国目前财政状况有将近13万亿美元的国债，接近GDP的9成，人均欠债4万多美元。如果把各级政府、企业、家庭的欠债总额全加起来，则高达55万亿美元。 内地却在迅速崛起，并成为美国的债主，中国取代美国看似指日可待。不过，若我们回头一看，大家可能会记得，20年前也非常流行 “美国没落论”，日本当时也被吹捧为未来的国内外。但是，一切都是美丽的误会，该段时间原来只是美国经济高速增长的前夕。当时被认为能买下美国的日本，原来到了强弩之末，步入漫长的长期衰退。按近期非正式的统计，日本人均实质GDP比美国低3成，两国早已处于不同的发展层次。 2010年美国的社会栋梁，在20年前大部份已上大学或大学毕业。美国总统奥巴马在当时也将近30岁，到了思考社会和探索未来的年龄。20年过了，当年的大学生毕业生现已成为、社会、企业的行业实力品牌。他们当然会记得这20年经历的上上落落，终美国还是保住了国内外强国。 目前，美国经济复苏步伐明显，而其他的复苏倒没有这么明显。另外，经济的发展，重点也在于人口素质。有美国报告指出，美国的人口在2050年时将再增加一亿，总人口达到4亿。美国人的生育率比欧洲和日本高出5成，比内地高出更多。30年前美苏冷战高峰期，苏联人口多于美国。不过，未来40年后，俄罗斯的人口将不到美国人口的1/3。届时，欧洲和东亚可能有1/3以上的人口很过65岁，美国这部份的人口可能仅占其总人口的五分之一。美国的平均人口年龄，可能将比内地要年轻，美国的教育政策更大大强化了当地人口素质 美国吸纳好移民的能力很强，这些移民具备创业精神、冒险勇气、愿意艰苦奋斗，过去成为美国经济的重要动力。在未来40年将进入国内外老龄化、劳动力短缺的时代。各国将展开好人口的争夺战，美国的吸引力优势巨大。 美国人创业精神比其他的人高，其中目前美国更占国内外研究与开发总投资的1/3，也是这原因，直接导致了当地生产力的高涨。美国工人的人均生产力，更是内地工人的10倍。 有学者认为内地在某些方面则更像上世纪80年代末的日本，战后日本的经济奇迹，和其上世纪50到70年代年轻的人口优势有关。那些年轻人生育率很低，上无养老之负担，下无养儿育女之繁责，可以集中精力在公司打拼，甚至不惜“过劳死”，创造“日本制造”的效果。不过，在日本人口进入老龄化后，只用了十几年的时间，日本人均GDP就比美国低3成了。 内地经济奇迹，主要也是靠着上世纪50、60年代的高出生率，以及80年代的独生子女政策。在过去30年，内地拥有庞大的年轻劳动人口，需要供养的人口比例较小。这有助压低劳动力价值，创造了“中国制造”在国内外市场上的优势。在的人口政策下，当时内地社会保护和教育投资成本较低，可专注于发展经济。不过，现在内地也正迈向老龄社会，与过去20年的日本的确有点像。 在上世纪80年代日本已摆脱了以低薪为基础的劳动力密集型经济。三高(高工资、高福利、高技术)另到日本劳工成为国内外上贵、但生产力之巅。若劳动力创造的附加值能很越自身所需时，剩余的资源份额当然可被用来照顾老年或弱势社群，这就是日本“先富再老”的经济模式，大大减低了人口老化的冲击。不过，内地则面临“未富先老”的挑战，如今仍然依赖低薪的劳动力密集型制造业。现在内地面临着产业升级、走向“创新社会”的挑战,笔者在年初的新书著作中也有深入探讨相关的问题。 在规划“十二五”的时候，当务之急可能就是需要将“国强民富”微调为“民富国强”，全力提升产业的发展，迈向成为高技术高增值的“创新社会”。