郁亮：万科不会血拼地王

万科globrand.com（000002.SZ）总裁郁亮(郁亮专题：http://www.globrand.com/special/yuliang/)在9月15日下午2009年万科次临时股东大会上表示，万科融资之后不会“血拼”地王。 股东大会通过了以公开增发方式募集不很过112亿元资金的方案，全部议案整体通过率很99.8%。“这是历史上次获得这么高的通过率。”与记者交流的执行副总裁肖莉对结果很满意。 “回到增长的轨道” 郁亮承认曾经有过困惑，去年公司的收益增长为负，“过去一段时间我在思考，我们去年出现利润涨幅下降，这是一个拐点还是暂停”。但现在，外部内部的形势都表明，万科回到了增长的轨道上。 2009年1-7月份，各省市住宅市场实现销售面积4.18亿平方米，销售金额1.96万亿，同比上升37.1%、60.4%。 特别是土地市场的成交，“今年以来，特别是5月份之后，土地市场开始变得非常活跃，7月份后，每个月成交已经很过1000万平方米。2008年时大量土地流拍，但今年5月份之后，溢价成交比例达到50%，并且越来越高，没有出现流拍的现象。”肖莉表示，“未来整体的市场有望进入一个更为稳定和平稳的发展状况。” 另一方面，万科的经营情况也较好。1-8月，公司累计销售面积456万平方米，金额406亿，比上年同期增长30.8%、29.9%。“特别值得一提的是，公司在上半年采取了进取的姿态，获取土地总量512万平方米，均价只有2343元/平方米。”肖莉总结说。 再次强调不拿地王 土地储备的增加是万科融资的重要原因之一。万科中报显示，公司已对2009年开工进行了调整，由原来年初计划403万平方米调至585万平方米，提高45%。目前公司在建项目100个，拟建项目53个，需要后续资金不断投入。 目前万科的权益建筑面积2167万平方米，“现有项目储备还不足以应对三年的开发需要，公司希望能够保持三年的开发储备，所以下半年公司还会继续积很获取好土地资源。” 虽然万科此次融资表示对土地会有更为进取的态度，但是郁亮表示，“透支了未来房价大幅的增长才叫做地王”，万科坚决不拿地王，“不血拼”。 郁亮表示，万科注重那些“价格合理的土地”，不一定是二线城市，“但不否认目前二线城市有较多价格合理的地块”吸引万科。万科目前有25%的土地储备在一线城市，所以并不担心一线城市的开发量。一线城市起落较大，而二线城市增长稳定，“投资是需要对冲的，稳定的和波动的地区都要配置。” 万科对于发展模式有了新的思考，由于“土地的价格涨幅高于房价涨幅”，郁亮表示，万科的增长模式已经由“规模速度”改变为“质量效益”。 虽然郁亮表示坚决“不囤地，不捂盘”，但万科的产品已经升级换代。“我们仍然保持80%的普通住宅，不过内容有调整，这些住宅更多针对改善型置业和再次改善型置业。” 如今已非2007年 按照2007年的公开增发方案，11个项目只有3个达到了原来设计的要求，并且有三个项目珠海宾馆、安品街、五街坊完全“未动工”。有机构投资者对此提出质疑。郁亮表示，未开工项目是因为规划有变更，以及上海世博会等多种外部因素导致的，如果这三个项目如期完工，万科上次融资的总体收益率可以达到承诺的水平。 但是，有投资者也担心，目前市场成交量已经处于萎缩，观望情绪渐浓，如果发生2007年的衰退现象，此时增发，万科是不是又会把项目砸在手上？ 肖莉认为，2007年9月份政策转向的时候，14个主要城市推售比已经低于1，仅有0.6、0.8，就是如果推出100万套房子，只能卖掉60万-80万套，而这还不包括库存量，显示市场已经供过于求。但2009年7月份推售比是0.78。“这就反映了2008年库存大量消化和释放，整个供应存量大幅度下降。这样的市场显然跟2007年是不一样的。” 肖莉认为，虽然7、8月份成交量略有下降，同比还是大幅度上升的，原因有三：，核心原因是新房供应不足，因为前期市场消化速度过快。第二，房价的上涨也降低了一部分刚性需求，特别是相对低端一些的购买力。第三，近有关部门强调严格执行二套房政策，在一些城市使得一部分改善需求受到一定程度的影响。但整体来说目前市场还是健康的。