郁亮：万科领跑地产

万科今日交出了一份不错的半年报，凭借368亿元的销售额，万科继续领跑地产业。在地产调控的大背景下，市场关注的不仅仅是万科的增长数据，还包括万科如何看待行业格局演变、支撑公司持续增长的方法以及下半年调控走向等热点问题。对此，万科总裁郁亮给出了他的理解和判断。 政策调控目的明确效果明显 记者：今年上半年，整个地产行业经历了史上严厉的调控，调控百日后，关于效果的盘点说法不一。您怎样看？ 郁亮：政策调控后，很多人认为目前处于一种僵局。我认为调控目的明确、效果明显。据我们观察，政策出台后第二个星期，万科的楼宇按揭数量就明显下降，这显示了银行方面对政策的执行力度。紧接着，各地出现了成交萎缩、房价松动迹象，尤其是一些前期房价涨得过快的城市。前期活跃的大量投资客也开始淡出，“地王”难现、高价土地频流拍等都是对调控效果的说明。 重要的是，效果初现之后，政府没有因此动摇调控的决心，下半年调控依旧。由于去年很多公司新开工项目将在9、10月份交付，届时市场供应量将明显增加。在此情况下，房价的回调尤其是前期一些过热城市房价回调的压力会更大，市场一定会看到这点。换句话说，调控效果在下半年的房价上将会体现得更加充分。 记者：调控实施以来，与同行一些企业的观望甚至幻想政府出手拯救相比，万科似乎更从容、也更积很。同样的政策，为什么应对如此不同？ 郁亮：对政策，万科的姿态从来都是现实、客观地应对，而不是去预测、更不会幻想。万科2008年制定的“三不”政策，至今仍在坚定执行，并没有因为2009年形势逆转而动摇。可能是因为万科曾经的教训。2007年，公司高价拿了三块“地王”，这背后是对局势把握和判断出了问题，为此公司付出了年度业绩未能增长的代价，管理层也与“股权激励”和年终奖擦肩而过。痛定思痛，我们对调控世道下的运作一定要有充分的准备，包括非常具体的应对举措。 种种迹象表明，对房地产调控政策不会动摇，其实对行业来说，这种清晰而明确的信号就是的利好，因为公司看清楚才可以把握方向。 “降价”的准确表述：积很的定价策略 记者：解读万科中报，增长并继续领跑是关键词，对此外界将其归为万科的及时降价，您是否认同？ 郁亮：今年4月以来，主要城市成交量大幅缩量。在市场调整期，万科没有观望，而是果断采取积很灵活的销售策略，市场所说的“降价”在我看来应是积很的定价策略。一直以来，万科都是快速推盘、快速销售，几乎没有存货。对新项目，万科要求一个月内完成60%销售，但具体价格是根据市场及客户需求制定出来的。简单说就是，你卖多少，客户一定会来买？与其“执迷不悟”、死扛房价，不如合理定价，积很促销，在市场中占据有利地位。目前，万科在八个城市市场占有率排行榜位。其中，北京、天津、青岛三城市的排名上升至市场。 还有一点，就是万科的产品结构。上半年，万科销售产品中，面积90平方米以下占比为59%，144平方米以下产品总占比89%。小户型占比如此高，在行业的主要企业中可谓推翻传统。 记者：上半年万科每月都有足够多的新增项目，下半年是否会延续？ 郁亮：2009年万科拿地非常克制，今年上半年，随着土地市场逐渐降温，万科项目发展力度有所加大。上半年，万科共新增项目38个，新获取项目大多仍位于去年以来房价、地价较为稳定的二、三线城市，平均楼面地价在每平方米2300元左右，继续保持较低水平。而布局也更趋广泛和均衡，万科项目是7月份在廊坊获取的。 下半年土地市场走势和住宅市场一样还存在诸多不确定性，万科将始终坚持“不当地王”的原则，严控拿地成本，同时将密切关注市场调整中可能出现的机遇，包括在一线城市以合理价格获取项目的机会。公司目前手持191亿现金，底气还是很足的。 记者：目前来看，公司全年业绩很去年应该是在预料之中，万科有没有具体的销售目标？ 郁亮：万科的目标是跑赢大市，并不设定固定的销售目标。无论是从‘不捂盘’的原则出发，还是从实现增长、回报股东的需要出发，我们都始终会尽可能多卖楼。公司全年营业收入前低后高，乐观估计，未来公司每个月销售过百亿应该不成问题。