恒隆陈启宗：内地开发商都是“骗子”

这是我们在金融危机之后次见到陈启宗先生，与陈先生聊天长达五个小时，一个简单的理解是，两年来，恒隆在努力了解内地房地产行业。 事实上，陈启宗这两年的观察时间点显得很有趣，恰恰是在这两年中，中国房地产企业经历了一次周期的洗礼。中国房地产企业的脆弱之处开始显现出来。联想起陈先生两年前在接受我们采访时不断说的话。 “我对内地来的开发商说，你们在五年后只剩下一半，再过五年，就只剩下四分之一……” 遗憾的是中国房地产行业周期性的严重性迄今仍未显现出来，人们依然没有看到中国房地产行业的洗牌和淘汰。 陈启宗向我们坦言，恒隆在2009年的的收购机会或许已经错过了，原因是政府似乎并不愿意看到房地产行业的大面积洗牌，万科也透露过类似的无奈。事实上，2009年是房地产企业的优势扩张机会，但可恶的是已经放宽了信贷，优势企业丧失了的并购机会。 也许正是从更大层面上希望能够了解中国房地产业的环境，陈启宗希望能够更多的了解内地的房地产、他向我们表达了想了解一些内地好地产产品的强烈愿望。 事实上，在过去的两年当中，陈启宗坦言自己见过了许多内地开发商，他说，他们都对他说了两句假话：句是：“我们的公司现金很充足。”第二句是：“幸好我们没有在07年拿地。” 陈启宗戏言他们是“骗子”，其实内地的房地产商何尝不想在此时抬高自己的身价，只是面对恒隆，也许不尽愿意说出自己的苦衷罢了。但陈启宗认为他看到的是一个不够真实的内地房地产行业。 时至今日，中国地产依然不愿意坦诚他为赤裸和原始的部分，不愿意坦诚自己脆弱。也即是说，时至今日，中国地产依然在各种喧嚣和浮华的声音之下掩盖自己的焦虑与躁动。 回想起来万科何尝不是如此，我们曾刊登过股东大会的实录。在一次周期的机遇面前，万科的态度仍然不够冷静，他们展示出了他们赤裸的野心，他们甚至焦躁，他们想进城，想挖人，他们想迅速的通过周期占有市场份额…… 也许中国地产行业本身就在焦虑当中，有时候想一想，中国地产仅仅一次的洗礼是不会成熟的…… 在本次专访当中。其中关于“私募”的翻译部分，是应陈启宗先生之邀，而专门记录的。事实上，关于private equity的翻译本身体现了陈先生的严谨态度。但有一点是更为重要的，他在说，好的东西要学，不好的东西不要学。 这是虔诚的态度，一如两年前我们采访陈启宗先生，其所言的，中国人并不知道什么是好的，什么是不好的。我们的开发商也一样。即便是在今天，也是一样，我们在焦虑与狂躁中缺乏了本身对行业与事业的虔诚态度。 从某种程度上而言，商人，地产商人，亦要敬畏与忠诚自己的事业。陈启宗先生一生如此…… 以下是观点地产网对陈启宗先生的专访，整个采访是以聊天的形式进行的，应陈先生要求我们并未录音，只能将陈先生所表达的大概意思呈现出来。此次观点地产网只刊登其中部分采访内容，更为详细的内容，将刊登在《观点地产》杂志5月号。 观点地产网：我们经常在思考一个问题，为什么中国好的商业地产基本都是香港地产商在做？而现在部分二线城市的商业地产的体量是不是太大了？ 陈启宗：你认为内地在商业地产上有可以和我们(指香港地产商)竞争的吗？他们的优势和核心竞争力在哪里？他们可能有些拿地拿得很好，但是项目没做好，恒隆可以为各个城市带来的品牌，我们的设计是的，在里面可以逛一天，那你说周边的商场该如何生存。 商业地产的概念有些不同，在同一城市，同一区域的竞争上，市场份额回报率的可以有40％，很多内地的商业地产导师说商业地产的回报率有15％就很好了，但是恒隆广场和港汇广场的回报率可以到40％。我认为同一区域，排名第二，好的商场的回报率可能有15％，排名第三的或许有几个点的回报率，排名第四的我就不用说了。 观点地产网：您觉得中国地产行业当中除了恒隆，只有万科有自己的模式吗？ 陈启宗：不是只有万科有自己的模式，而是大多数都是“万科模式”，都是快速生产，快速销售。起码从现在来看在市场当中成功的大多数是这种模式，细节会有所变化而已。潘石屹的模式有些不同，但大多数都是相同的。但是潘石屹的模式也有问题，他在强调在中心城市的中心地段，这样拿地会受到限制，常规性的发展会受到限制。 观点地产：其实现在国内很多开发商在头疼前一段时间的私募…… 陈启宗：“私募”的说法是贻笑大方，私募英文private equity是吗？private就是“私”，私人的私。但是这个私不是资金来源的问题，是资金的应用的问题。私募的意思就是从私人那里“募”来的钱，叫做私募，这说明中国搞金融的还是非常的幼稚。private equity不是那个意思，private equity的意思是投资在非上市公司。非上市公司就是私人公司，对吧？他是讲资金的应用，而不是资金的来源。 资金是应用(投资)在私人公司的，才叫做private equity，所以中文翻做私募真是遗笑大方。这个只能够叫”私投”，更好的叫做“私股”。私人股份，非上市股份。 用英文来说，有一个叫一级投资，一个叫二级投资。一级投资就是指投资在私人公司上面，不经过市场的，那叫做一级市场。二级市场就是经过市场。private equity是一级市场投资。 这个东西的基本我们都没有搞清楚。台湾也这样用，香港也这样用。但是香港和台湾不好的东西，内地也跟着在学。我知道内地，尤其是政府部门用词是比较谨慎的。但private equity的翻译是不好的，不要学。