> 万科：谨慎下的平衡与失衡

虽然2009年634亿元的销售额仍然让万科傲视群雄，但相对于行业平均50%的增长速度而言，万科显然落后于行业平均水平。是万科的公众效应使得它更趋谨慎？抑或是在瞬息万变的形势下缺失快速应变的灵活机制？还是万科的管理体系已经跟不上规模发展的速度？正如万科总裁郁亮所说：“使营运规模大于成长规模，这一点是万科正在努力的方向。”发展增速低于行业水平。 　　 “从丰田所遇到的困境来看，发展速度过快并不是一件好事。”万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）总裁郁亮在接受本报记者采访时表示。 　　 郁亮的此番话来自于万科销售增长率与行业平均增长水平的差距。3月2日，万科公布年报，634 亿元的销售额让万科继续稳坐国内外销售宝座，53.3亿元的净利润也使万科股东喜笑颜开，不过，相对于行业在2009年很过50%的增长速度来说，万科在去年32%的业绩增长速度却略显逊色。 　　 虽然被质疑为万科发展速度开始出现疲态，但郁亮却并不认为这是万科失速的一年，“现在万科需要摸索600亿元左右规模的公司发展观的问题。” 　　 “万科这两年来放慢步伐，调整心态，调整自己的发展模式，这也是对过去快速发展的反思。”郁亮表示，“规模越大反而会使收益水平下降，对开发商来说，不能仅仅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益” 　　 再夺国内外销冠 　　 万科2009年年报显示，去年共实现销售收入634.2亿元，较上年增长32.5%，使其成为国内个销售额突破600亿元的房企，并再次蝉联国内外住宅销售。 　　 当然，使万科骄傲的还不止这些，报告期内实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，不仅较2008年大幅上升，比市场调整前的2007年也分别增长了37.6%和10%。 　　 万科2009年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%。 　　 从报表来看，每一项指标都在增长，但万科2009年实现毛利120亿元，其中毛利率为26%，较上年下降6%。 　　 “由于房地产结算滞后性，结算毛利率下降主要体现2008年调整期内的价格下滑。”郁亮表示。 　　 但是毛利率的下降并没有给万科净利润造成大影响，因为所得税减少和成本优化抵消了毛利下降的影响。 　　 而这些也并不影响万科年报成为一份可称之为圆满的年报，除了上述增长数据外，万科去年各个分公司的利润贡献也保持了稳步增长。除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对其整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。 　　 万科2009年在15个城市的营业收入很过10亿元，占已进入城市数量的接近一半，在行业中业绩分布为均衡。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入也已很过5亿元。 　　 除京沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的净利润占万科整体的比例，均高于其营业收入占公司整体的比例，表现出了高出公司平均水平的创收能力。而以重庆为代表的部分二线城市，由于进入较晚城市的产品尚未大规模进入结算，未来有望成为新的增长点。 　　 2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在各省市进入了30多个城市。作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其战略纵深优势开始逐步体现。 　　 郁亮透露，万科在2010年预计新开工面积为855万平方米，比2009年有很大的增长。 “这个开工面积和公司的发展需要比较契合，我们会在年内进行调整，一直保持比较健康的库存状况。”郁亮表示，万科还会加大标准化方面的举措，提高项目的运营效率，当管理项目越来越多的时候，保持公司经营效率不会下降，甚至获得一定的提升。 　　 发展增速遭质疑 　　 虽然万科的各项数据都呈增长状态，但仍有一项数据被引起关注。 　　 2009年，万科实现销售收入634.2亿元，较上年增长32.5%，这本身毫无破绽，不过，相较于行业平均增速50%的情况来看，32.5%的增长速度远低于行业水平。 　　 “除此之外，公司销售面积继续实现增长，但增幅也低于行业总体水平。”国信证券分析师区瑞明表示，2008年下半年至2009年上半年，万科都十分谨慎，否则其业绩会更出色。 万科2008年中期的净利润同比增长率为23.6％，前三季度则为18.76％，就增长速度而言，2009年32.1％的提升并不明显。 　　 同样在土地储备方面，万科增速也在放缓，万科在2009末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位，与销售业绩形成鲜明反差。 　　 从2009年新增项目来看，新增项目资源合计权益建筑面积为1036万平方米，约三分之二的项目为合作、联合方式获得。 　　 万科在2009年规避了土地竞争过于激烈的地块，甚至规避了土地竞争过于激烈的重点城市，万科拿地的方式与态度开始变得保守和谨慎。因而在2009年下半年，当国内其他品牌房企在土地市场上纷纷高举高打的时候，万科的谨慎被认为失去了拿地的好机会。 股东们也开始质疑，2009年的万科相对于其他公司为何失去了速度？ 　　 “每个企业处在不同的发展阶段，有的在青春期，成长很快。但万科现在是成熟期，需要增强自己的体能，所以我不认为万科过去一年是失速的一年，而是重回增长轨道的一年。”郁亮解释。 　　 在业绩会现场，有股东发问，进入壮年之后的公司增速是不是必然会更慢？公司有什么办法让营运规模会继续保持行业？比如说销售规模保持行业的位置？ 　 行业行业实力品牌的地位也注定万科始终要面临这种质疑。 　　 郁亮表示，一个大企业如果能持续保持30%的增长速度也不容易，预计2010年万科销售收入也将增加25%～30%。若真实现，万科2010年销售收入将达到792亿至824亿元。 　　 “规模是行业地位的追求标志，万科从去年开始希望从速度规模转向质量效益。所谓规模速度型不一定能够给股东带来回报，对开发商来说，不能仅仅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益，所以要转向以股东利益为导向的质量效益。”郁亮说。 　　 而对于备受关注的拿地问题，郁亮仍坚持表示不当地王，仍然会综合运用合作、联合等多种方式拿地，也仍然是非常谨慎、理性的。 　　 “万科有一个重要的策略叫战略纵深，万科一线、二线、三线并重，我们借助于已有管理团队的操作经验、已有的品牌优势向二线、三线城市转移，这是万科在未来一段能够支持稳健增长的策略。”郁亮说。 　　 寄望于香港融资 　　 虽然发展速度遭到质疑，但从万科的年报来看，财务数据相当稳健。 　　 万科2009年年报显示，持有的货币资金达高230亿元，较年初时增加了15%；各类短期借款和一年内到期的长期借款86.3亿元，较年初下降了51.7%。公司净资产负债率19.7%，较2008年末降低了13.4个百分点。 　　 区瑞明表示，从财务状况来看，万科的发展可以说“不差钱”。 　　 “万科从2007年开始一直坚持应变重于预测，2009年在投资上保持了充分的谨慎，目前公司现金充足，足以应对市场变化的各种可能。”郁亮表示。 　　 不过，虽然万科的销售业绩增速略显疲态，但其新增的土地从总量上来说并不少，1036万平方米的土地储备仍然需要大量的开发资金，230亿元的现金流显然不能满足现有项目的发展，这也使得万科今年的融资需求开始迫切起来。 　　 年报披露，万科2009年公开增发募资112亿元的方案已经上报相关监管部门审核，但并未公布融资进展。 　　 不过，郁亮表示，万科将以支持经营安全为要原则，将和银行、信托、保险资金等金融机构展开更加密切的合作，不断创新融资方式，拓宽融资渠道。 　　 而另一个可能的融资方式也在这种情形下逐渐明朗起来。 　　 之前万科就曾表示，香港融资平台更国内外化，融资效率非常高。从融资决定到发一周时间就可以，而在内地，从决定发行到完成12个月就算是快的了。因此，万科有意将香港作为第二上市市场。 　　 在万科年报公布的同时，郁亮也对外透露，公司仍期望于香港有融资平台，“但集团未有明确时间表。”