> 华润少售：重整深购物广场 进军商业地产

在深圳南山大道与南新路交汇处，正处南山区的商业旺地，而昔日的南城购物广场却几经换主烂尾近十年。12月28日，这家由一栋四层商服物业，大型露天剧场及南荔公园组成的商业项目死盘复生，更名金福瑞购物中心，主体商业建筑已经完成，正在招商的华润“欢乐颂”即将于明年6月底在此开业。 　　 自此，以华润万家为主的华润少售集团进入商业地产行列。 　　 这是华润集团第二次大规模进入商业地产，5年前，华润“万象城”以“贵”的姿态在深圳开业，开始精心打造大体量购物中心的扩张，之后，“万象城”纳入华润置地业务范围。 　　 “在国内外，一半以上的商业地产开发商是少售企业，因为少售企业更了解商业市场需求，从而更合理的选址和规划业态，以至不会过多浪费资源。而目前，我国近几年商业地产迅速崛起的过程中，基本上都是地产商为主。”华润少售集团副总裁陈硕说。 　　 华润试图改变这种商业地产格局，从而重整少售业务资源。 　　 购物中心出炉 　　 金福瑞购物中心位于南山区南头商圈的中心地带，毗邻文体中心、博物馆、图书馆等文化设施。该项目原为烂尾楼，2006年在区委区**的支持下，金福瑞公司斥资1.8亿元参与了资产重组，目前，该项目以整体租赁方式引入“欢乐颂”，商业建筑面积约35000平方米，华润拟投资约1亿元在此开设购物中心。 　　 据陈硕介绍，“欢乐颂”是华润少售集团旗下未来重点扩张的新业态，家店面以租赁方式，未来更多的项目将自购物业。 　　 新品牌“欢乐颂”将以所在的南山区域家庭消费者为主要服务对象，不仅具备日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务功能，以一个大卖场、一家百货为主，再加入20-30个次主力店，以迎合了消费者的“快乐消费”心态，加入游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能。 　　 “我们正在华南的海口、华东的江苏、西北、华北等地洽谈物业，南山店明年中开业后，各省市将复制这种4万-6万平方米的中小型区域购物中心，该业态将成为华润少售业务重点投资之一。”华润少售集团董总裁洪杰说。 　　 根据洪杰的分析，目前，各省市10-12万平方米的大体量购物中心已经严重过剩，“大体量购物中心定位核心，辐射的消费群体包括整个城市的精心打造消费者，在内地二级城市中，这种购物中心甚至辐射的是整个经济区域，包括其周边的地市、县级城市消费人群，因此，不需要数量太多，一个城市或城市群内1-3个就足矣。” 　　 而区域性中小型购物中心以大卖场和普通百货店为主体，加入大众化服装鞋帽店和专职生活用品店，比较适合城市区、地市级甚至县级城市普通消费者需求。 　　 有“摩尔之父”之称的铜锣湾总裁陈智认为，大体量购物中心是城市名片，而中小型购物中心是普通消费者的乐土。而大众化的少售业属于低毛利行业，商业物业成本随着房地产市场的旺爆高于少售企业的可控能力，因此，少售集团做商业地产是必然的选择。 　　 公开资料显示，国内连锁百强企业的平均净噌噌往上窜只有1.32%.根据华润创业今年第三季度绩报显示，截至今年9月底，华润创业少售业务整体营业额较去年同期上升8.3%至283.77亿元，但净利润为3.39亿港元，同比反而减少33.0%.一路收购扩张的华润创业已经把提升少售利润提上日程。 　　 据记者了解，华润“欢乐颂”下一站已经在无锡购好物业，并且其海口项目也即将敲定。“传统的商业地产，是地产商为了配合提升房地产价格而做的商业配套项目，较少考虑少售市场本身需求。我们将根据少售市场的商业需求寻找适合的物业，或者与地产商合作开发商业物业。”陈硕介绍说。 　　 整合少售业 　　 “这（欢乐颂）是华润少售集团在中国少售业的重大举措，通过该业态平台，集团可以把旗下众多大众化的少售品牌整合归入其店内，各业务同时实现扩张。”陈硕说。 　　 今年6月份，华润集团低调成立专门的华润少售集团，以期统一整合旗下所有少售业务。 　　 12月17日，华润创业向思捷环球以总计38.8亿港元的代价出售双方合营公司TSI的51%的股权，该笔交易将为明年的华润创业创造高达32亿港元的收益，预计此交易将在2010年下半年正式完成。 　　 华润创业此举主要是为了业务核心化，集中少售、啤酒饮料和食品。TSI主要在内地**经营国内外品牌“EsprIT”及“RedEarth”。“虽然股权已经出售给思捷环球，但是我们还是会与其两个品牌进行长期合作，引入我们的欢乐颂。”华润少售的新闻发言人刘曲军说。 　　 目前华润少售集团隶属于华润创业，旗下拥有华润万家、苏果、Vango、Ole、中艺、华润堂、Leonardo等商号。 　　 洪杰表示，明年将是华润万家发展快的一年，华润万家拟在各省市新开60家大卖场，300家标准超市。中艺是香港经营中国工艺精品、珠宝饰和中核心中式服装口碑的商号，拥有中式服装自有品牌“天工阁”，并陆续开发“天艺廊”工艺品系列；Ole是华润万家旗下核心超市：“华润堂”主要经营参茸补品、保健品、好中成药、健康食品、健康护理品等。 　　 目前中艺与Ole已经开始与万象城捆绑在国内发展。其余的华润万家、苏果、Vango、华润堂、Leonardo以及思捷环球拥有的“EsprIT”及“RedEarth”品牌将整合入购物中心“欢乐颂”店内，实现同时扩张。 　　 除此以外，华润集团旗下尚有皮具生产与少售的全资子公司德信行。德信行拥有三家附属企业，分别为圣马可（珠海）皮革制品有限公司、圣马可（东莞）制革皮草有限公司、德信行（珠海）香精香料有限公司。其独资拥有的品牌GALADAY皮具为德信行自有核心时尚皮具品牌，现在各省市有250余家专卖店/专柜，产品还销往20多个和地区。此外德信行还经营香精香料和制革产品。 华润少售集团实现少售业务大统一后，或将升级为华润集团旗下一级利润中心。目前华润创业旗下除了少售，还有大食品业务（包括啤酒、饮料、食品），拥有华润雪花、怡宝、五丰行等品牌。从去年起，华创计划以每年10亿元的投入发展五丰行食品业务，同时四处收购啤酒业务。根据华润“一个利润中心集中一个主业”的原则，华润少售集团或被未来单独分拆。