退出令，能让**放下地产肥肉吗？

国资委六年来重组央企房地产业务的先吃螃蟹成果，是将78家央企挡在了地产业门外。但接下来，央企真正退出地产业那一天仍遥不可期。 上一周房地产市场的，是央企。 3月18日下午，国资委急匆匆地召开了新闻发布会，宣布从今往后，除了16家以房地产为主业的企业外，其余78家不以房地产为主业的央企在完成自有土地开发和已实施项目后，必须退出。讲话只延续了十分钟，没有记者提问环节。 国资委启动央企房地产业务重组六年，这是次高调且坚决的限制令。而且，还迅速有了下文。 先是翌日，中国远洋运输集团董事长魏家福就表示半年内转让掉仅剩8%的远洋地产股份，彻底退出房地产业务。 四日后，国资委主任李荣融又给出了具体的时间表——15个工作日内上报退出方案。 国资委这次的雷厉风行，似乎缘于上周浮现的三个地王，皆为国资委或其它部委背景的房地产企业，从而引发舆论对央企介入地产业的新一轮声讨。 这三个地王的出现是央企去年大规模介入地产业的延续。据国资委网站公布资料显示，去年，企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占各省市商品房销售收入的5%。 央企的恐慌性人气高 央企地王与限制令，时间挨得很近。上周一，中国死咬着远洋地产拍地，终远洋以2.7万/平米的楼面价成了北京新的单价地王；但几小时后，这个纪录就被另一家央企中国兵器装备集团旗下的世博宏业刷新为30197元/平方米；还是在同一天，中信集团的中信新城房地产公司，成了北京总价地王，同样具有国资背景。 三天后，限制令到了。 舆论认为，这是国资委在回应公众对央企争做地王的质疑。 国资委原企业改革局副局长周放生没有否认这一点。白岩松说，房地产的事情总理管不了，总经理管得了。这话多狠啊，舆论压力多大啊。李荣融主任必须得做出一些表态的。 不过，周放生也强调了国资委一直在推进央企重组房地产业务，今年本来也到了收官之年。 另一家民营房地产公司阳光100置业的总经理范小冲了解到，大部分央企都是提前得到消息去拿地，以做大房地产业务，避免自己被吃掉。范小冲在接受《21世纪经济报道》采访时说：今年出现多起央企地王事件，或与央企与国资委的禁令赛跑有关。 公开的信号，今年年初已经释放。 1月8日，国资委副主任黄淑和在央企负责人经营业绩考核工作会议上提示，央企要慎重进入、房地产和期货等高风险领域，已经进入这些领域的，要规范程序，严格考核。 1月10日，被认为今年宏观调控力度的国11条，也有一条专门针对央企——国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。 除了文件、精神，国资委也有实际举措。就是要从2010年开始非主业宾馆酒店分离重组工作，今后未经国资委批准，不以宾馆酒店为主业的企业将不得再投资新建经营性的宾馆酒店。当时就有业内人士将此解读为，央企地产业的重组不会太遥远。 16家，三年选定 16家的名单，也不是今年才确定下来。 2007年，国资委公布12家企业以房地产为主业时，同时允许五矿集团增设房地产业务为主营业务，基本确定了16家的名单。从2004年国资委计划重组央企房地产业务开始，这16家名单的确定用了整整三年时间。 早的规划中，只限定了五家。根据2004年发布的《关于企业房地产业重组有关事项的通报》，国资委希望其它央企的地产业务能够向中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利公司、华侨城集团公司这五家传统经营房地产的公司聚集。 这一引导而非强制性的文件，当年只促成了华能集团将下属房地产公司划转给中房集团。还有一家广东核电集团，直接清理了酒店和房地产业的资金。2007年，李荣融在三年工作回顾的会议上，专门表扬了这两家企业。但时至今日，仍然只有这两个记录。 限定重组到五家的方案推进不下去，国资委在之后的几年中，公开的作为就是一批批地核定各家央企的主业范围，包括房地产业主业的核定。 2004年公布的批央企主业名单中，核定了两家——中国建筑工程总公司和中国粮油集团公司。2005年上半年的第二批名单中，中化集团、保利、招商局、华润被核定可以以房地产为主业。下半年的第三批，又圈了8家。剩下的3家，2006年和2007年陆续增补了上去。 即便是在16家确定主业为房地产的央企中，公司的地产业务历史也并不悠久。 中国水利水电集团是16家之一，但其有据可查早的地产业务是2004开工的海赋国内外写字楼，位于北京水科院西区。次公开拍地，是2006年4月在贵阳。 中化集团的地产业务虽然相对较早，但直到2007年方兴地产香港上市，才开始通过收购大规模介入地产市场。2009年的广渠路15号，是他们次进入公开土地市场拍卖。 剩下没有被确定为房地产主业的央企怎么办？国资委始终没有明确的禁止令。只有2006年施行的《企业投资监督管理暂行办法》规定，企业的非主业投资很过总投资的5%、资产很过总资产的5%就要上报，非主业投资占总投资的比重一般控制在10%以下。 2007年地产业狂飙之时，中国核工业建设集团公司被、银监会查出违规炒楼，23.66亿贷款中，6.12亿元被划入与中核建有关联关系的房地产企业。国资委不得不在2007年8月1日公布《关于进一步规范企业投资管理的通知》，再次重申2006年的规定，并要求企业严格执行企业重大投资活动报告制度，严禁违规使用银行信贷资金投资及房地产。 疯狂的央企化身 奇怪的是，过去这两年多来，国资委都没有再对地产非主业的央企介入地产业发出公开的批评。去年一位国资委企业管理局相关负责人还公开表示，竞拍行为不算突破主业限制，因为他们基本上都是央企下辖的二级或三级企业，有些难以纳入国资委的监管范围。 根据3月18日国资委新闻发布会的材料《企业房地产业务有关情况》，国资委成立以来，央企的房地产业务重组是有成效的，三级以上房地产子企业户数已经从原来的728户减少到目前的373户。可公众和业界的实际感受却是，这两年来，央企开始突入房地产业，尤其是2009年，一半以上公众熟知的地王都是由央企创造的。 除了传统的房地产央企，去年冒出了不少行业内名不见经传的央企下属地产公司，厮杀于土地市场。成都中泽置业（隶属于央企中国电子信息产业集团），去年6月拿下了北京奥运村乡地块，被业界称为黑马地王。之后一个月，中化集团旗下的方兴地产因为拿到另一块更加热门的广渠路15号地，一战成名。 还有一些央企，刚刚成立了二级或三级地产公司，还没来得及投入战场。 今年北京争议的地块——中服地块的潜在争夺者中，就有一家隶属于央企的恒天地产有限公司。他的母公司恒天集团脱胎于纺织行业，不在16家名单之列，却在公司网站上将房地产与机械、纺织并列为三大主业之一。该地产公司成立于2009年10月。国电集团旗下，也有一家房地产公司国电置业，刚刚在去年7月取得了山西省住建厅颁发的房地产企业暂定资质证书，但其雄心勃勃，列出了3-5年的发展规划。 退出之路还很漫长 15个工作日后，78家非房地产主业央企就要递交退出方案了。国资委此次高调、坚定、反应迅速的限制令，能否切实生效，业内人士持保留态度。 78家之一的一位央企高层就说他们并不着急。国资委是允许做完自有土地和现有项目再退出的，可我们现在自有土地就有很多还没做完呢。 这也是很多非房地产主业央企的现实状况。一些发展了好几年房地产业务，却还没有在土地市场上露过面或者刚刚露面的央企，基本都留有自有土地或者使用其它变通的投资手段。仁达方略董事长王吉鹏告诉南方周末记者，中远只是一个特例，因为远洋地产是地产公司，必须依靠拍地增加土地储备，冲突太明显，而且远洋地产的大股东已经不是中远集团，而是中国人寿。 即使没有了自有土地的，重组也面临着方方面面的问题。比如，如果转让股权给民营企业，央企职工的安置问题如何解决。周放生表示。 还有一些央企下属房地产公司的控股方，既有16家以内的，也有16家以外的。中国建筑股份有限公司，就是由中国建筑工程总公司、中石油、宝钢集团、中化集团4家共同成立的。去年12月，该公司以32484元／平方米的楼面价拍得上海新江湾城C6地块，成为上海地王。该公司在2009年房地产累计销售额为469亿元，比上年增长了77　.　2%。 当然，禁了央企，不等于就解了高房价的困局。 国资委新闻发言人在新闻发布会上称，这78家企业所属的三级以上房地产子企业共有227户，约占企业全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入只有15%，利润只占7%。 被允许的16家，才是央企地产军的主力。翻看2009年拿地的央企，被禁者只有一家中国电子控制的成都中泽置业，在所有国企拿地中仅占0.5%。 而所有企业房地产业务销售收入，又只占各省市商品房销售收入的5%。 我不赞同央企进入房地产行业，但我也并不认为央企是推高房价的重要因素。周放生强调。 但是，问题的本质不在于央企是否推高地价房价，而是央企究竟是否应该进入房地产市场。无论是国资委允许的16家，还是禁止的78家，它们的尴尬是一致的。 3月20日的中国发展高层论坛上，国资委分配局局长熊志军很激动。他说央企在受夹板气，建议人大明确其定位。如果将国企定位为经济组织，它进入利润较高的房地产行业，无可厚非；如果定位为社会公共服务组织，那么应该给予相应的支持。