关于商铺投资 你不得不知的那些注意事项

对于以实体店的形式创业的朋友们，商铺选择是创业成功的选择，尤其是店铺地址和市场因素更是创业成功的关键，那么关于店铺投资还应该注意哪些方面呢？我们一起来看看吧！

注意一：土地性质

目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。“住宅”是专门制作居住的房屋，“商用房”则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。

注意二：规划变更

要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来**受到新一轮规划的影响。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以**该商铺有着上升的价值。

注意三：相关权益

所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。

注意四：面积大小

商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。选择商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。

注意五：用途结构

商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，不能回避这一点。要注意许多住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。要注意商铺结构和模式不能少乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。

注意六：设备装修

购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。

注意七：税费品种

商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。据说，这样可以合理规避部分税费。

注意八：抵押**

投资商铺时若考虑办理抵押**，必须了解房地产抵押**方面的有关知识。目前，银行对商铺**审核比较严格，面积标准定为50平方米、总价定为40万元、**成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押**审批更为严格。因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。

注意九：回报时间

商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个好商铺所获得的长期租金**远远高于初始投入。对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同回报通常也是成正比的。如果投资那些大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专职度和度等等值得关注，这同商铺是密切相关的。

注意十：市场因素

市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。建议近期注意以下几类商铺：商场底铺、商业街、专职市场、批发市场等类型的商铺，而购物中心、商场等产权式商铺投资客大都没有到钱。