招商对象如何定位和选择

招商对象如何定位和选择?你是不是为此头疼?现在不用再为这件事情头疼了,下面就和小编一起看看招商对象如何定位和选择的,让你的心里有个数.

1.招商对象定位方法

招商定位和商业地产的客户定位稍微不同，招商面对的客户全部是经营者，即使购买物业也会自营。商业房地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的经营规模进行经营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑：

(1)根据项目的功能定位确定经营业态，进行业态定位。例如大型购物中心通常是集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体，是混合业态物业;再如，如果物业处在社区中心，应考虑社区购物中心或者便利店。

(2)确立经营目标市场，例如确定市场范围或者商圈针对商圈中哪类人群，该人群有何共性特征，需求偏好是什么。

(3)确定经营主体特色。设计符合目标人群的经营主题，例如适合青年人的酒吧一条街;适合大众客层的以服装批发兼少售的大型服装市场。

(4)确定业种和经营品种组合，合理搭配吃、穿、用、玩、乐、赏、游等功能，使之成为一个完整的生态群落。

微观经营主体选择还要考虑少售业固有的特征，例如：

(1)经营组织形式，如确定采取连锁经营、合作经营还是特许经营方式。

(2)确定采取什么样的销售方式(自助服务、自选商店还是百货商店)。

(3)确定经营规模和经营范围。如食品还是非食品、日用品还是耐用品、比较购物还是方便购物。

(4)确定经营商品档次和商品本身特点。例如，是高价和流行商品、还是低价冲动购买商品)。

招商对象定位捷径是把物业所处的地理位置、空间环境与各个城市的商业网点规划委员会、商业委员会等机构制定的行业物业发展规划进行比对，根据比较结果进行系统性定位。例如，上海房地产开发商可反用商业少售业业态规范，根据项目的立地条件和环境确定项目适合发展何种类型的业态。例如，项目是大型居住区的底商，应重点考虑便利店和超市为定位目标，再进一步去定商场的商品结构和经营方式、确定商店的营业时间。

2.招商对象资格判断

微观主体定位与商业经营者的实际对接时招商工作的核心环节。有的开发商往往陷于主观臆断，认为应该有什么样的企业进场经营，主管的把招商对象锁定在这些企业身上，结果往往碰得灰头灰脸，不得不重新定位，二次招商，浪费了时机。实际上，目标企业是强势谈判对象，在品牌积累过程中形成了自己一套个性的经营模式和物业评判方法，在各地的扩展受到企业发展战略、年度计划、区域经营的影响，对进驻环境有严格要求，想招引他们进场经营非常困难。因此，我们建议开发商多做调研，把目标企业的条件摸清楚。如果自己的“兵棋推演”结果不适合某类商业经营者，就完全没有必要耗费精力与它们谈判。

目前国内实力商业经营企业(如沃尔玛、家乐福、华联、万佳、**、**、**)都有自己的选址和经营规范，同时有自己的市场拓展规划。例如，家乐福大卖场在选址上要求非常严格。Carrefour的法文意思就是“十字路口”，其选址的标准是：先交通方便(私家车、公交车、地铁、轻轨);两条马路交叉口，其一为主干道，支持足够的市场区域和市场容量。其此处在人口集中区域，辐射的商圈内人口密度大。第三，停车位配备充足，例如在北京每个卖场至少需要600多个车位。家乐福对建筑物的要求更为严格，先它要求建筑占地面积15000平方米以上(合22.5亩)，多不很过两层，总建筑面积20000～40000平方米，转租租户由家乐福负责管理，建筑长宽比例——10：7或10：6.试想，在城市的十字交叉路口，容积率2左右，造价是非常高的，符合条件的项目凤毛麟角。

因此，确立招商的具体企业时，不仅要符合商业经营者的硬件需要，还要符合商业经营者的拓展计划。所以开发商和商业经营者的对接是个非常系统的问题。