信托 打造海外融资新渠道

导读：一方面是销量下降导致的资金紧张，另一方面是融资的限制，严厉的宏观调控政策在房地产市场上显现影响。据业内人士透露，目前国内开发商已经开始出现资金问题，一些房地产商不得不在市场上以较高的利率寻求短期过桥**资金，信托、寻求战略投资者融资等渠道里频频出现房地产企业的身影。

信托融资受追捧

今年下半年以来，房地产信托成为了广受开发商追捧的融资途径，而且融资成本也开始逐渐增加。近期，不少私人银行和理财公司，都有一些房地产信托产品在出售，比如，平安信托和金地集团[5.95 -1.33%]合作开发的信托产品“同鑫1号”正在通过中信银行[5.52 -2.30%]私人银行发售，募集规模大约为6亿元，融资将投向金地位于深圳观澜的豪宅项目。此前，绿城、星河湾等开发商，也都进行了房地产信托的尝试。

根据信托业协会的数据，今年前9个月2.8万亿元信托规模中，有13.4%约3800亿元流入到房地产行业。“在前10月里，随着房地产调控政策的再度收紧，房地产信托，尤其是以股权信托形式进入房地产的资金快速增长，部分房地产项目短期过桥**的利率已经高达36%。”一位业内人士透露。

与信托热相对应的风险也是巨大的，据业内人士透露，由于信托**成本相当高，一旦市场长期低迷，大量的利息会很快导致企业的财务恶化，而对于信托公司来说，房地产项目的风险同样巨大，一旦开发商破产，信托公司也将受到拖累。有消息称，银监会已经发布《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。检查内容包括：信托公司发放**的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金是否达到要求等条件。“由于银行**、融资都被叫停了，房地产企业在资金市场上的融资利率已经达到24%，即使如此，开发商也未必能够获得**。”昨天，中房信分析师薛建雄对记者表示。

尝试海外战略合作

与信托和非银行的借贷相比，寻求战略投资者是开发商可以选择的相对安全的融资方式，尤其适合大型开发商。比如，今年年初，瑞银与金地集团合作发起房地产期募资结束。这只从欧洲、中亚等地募集的美元将投资于中国一线城市和部分二线城市的住宅开发。7月12日，雅居乐地产[11.04 0.55%]出售旗下公司冠金公司30%股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款。“大型房地产企业需要大量资金，他们不可能寻求高利率的资金渠道，但是通过股权或者项目的方式寻求战略合作者是切实可行的方式。”薛建雄向记者表示，这种模式缓和了开发商的资金紧张，也解决了融资风险问题。对于投资者来说，这是一种以较低成本进入房地产领域的方式。

除了融资以外，开发商还有渠道自救。有业内人士指出，目前一线城市房地产市场的成交量下降主要原因在于价格问题，开发商并没有大幅度降价，市场在观望。如果有开发商先降价，那么其肯定能回笼大量资金以缓解财务问题。

编辑点评：目前一线城市房地产市场的成交量下降主要原因在于价格问题，开发商并没有大幅度降价，市场在观望。