开发企业融资渠道 加快销售节奏

导读：

在流动性过剩、政策打压国内房价过快上涨的大背景下，“限融资、逼供应”已成为政府对待开发企业的主流态度。本轮针对开发企业融资渠道的调控不仅力度强，而且周期长。除了传统融资渠道，连信托、私募等其他融资形式也被不同程度的控制。并且，对开发企业融资的控制不仅仅是为了调控房地产市场，流动性过剩才是其深层次的原因。

在目前通胀、人民币升值的双重压力下，货币政策已转向稳健，通过信贷控制流动性的基调不会改变，因此对开发企业融资渠道的严控将会持续。

新政重申了对房地产融资的控制力度，并将“暂停发行、公司债券、停止商业贷款”等措施作为开发商违规行为的处罚方式。实际上，早在9.29新政之前，开发商融资已受影响，09年下半年以来公布增发预案的56家地产公司至今无一成功增发，包括万科、保利、金地等大型房企均宣布增发失效。

10月中旬，证监会正式披露称，已暂缓受理房地产开发企业重组申请；对已受理的房地产类重组申请，将征求意见。

11月中旬，有消息称中、农、工、建四大国有银行年内停发开发贷，引起业内强烈反映。虽然之后四大银行迅速辟谣，称并无行政命令停发开发贷，而是某些银行年内开发贷发放、额度已用完；但从媒体的调查上看，目前银行对开发商贷款的态度是“谨慎控制”，并传多家银行已压缩明年的开发贷的放贷规模，开发商传统融资渠道已被掐紧。

在此背景下，房地产信托产品等新兴融资渠道开始热炒，但并未风光多久，11月底房地产信托又遭全面叫停。平安信托、中融信托等信托产品纷纷被迫中止。

对于开发商而言，当下较理想的融资渠道仅剩房地产私募，即PE。政策及其落实让开发商清醒的意识到目前恶劣的融资环境可能带来的危机。近期，越来越多的开发商开始致力于通过房地产私募融资。据不完全统计，目前国内已成立的房地产PE数量已达50-60家，资金规模接近百亿。复地、华润、中海、金地等大型房企均有涉足。然而PE的本质是募集民间游资与国内外资金，那么在流动性问题如此严峻、国内外热钱威胁尚未解除的时刻，政府不会容许PE投资在国内热炒，尤其是投放到热钱易滋生的房地产市场。因此可以断言，在目前的经济环境下，PE之路前景黯淡。

可见，房企融资渠道收紧的情况已成定局并将在一定时间内持续。对于开发商而言，试图依靠PE等方式来支持资金来源非长远之计，而顺应政策调控，加快销售节奏，用销售回款充实现金流，把握市场主动权才是应对良策。