大悦城 沪上商圈劣势难掩

导读：从北方 “”，甚至在北京西单商圈人气佳过周围老牌商场的中粮大悦城将“布局南下”，位于西藏北路曲阜路的上海大悦城将于本周末开业。定位年轻白领。然而，这一在北方单体商场年销售颇20亿的 “商业航母”能否在南方成功延续“商业**”，业内人士持观望态度。

浪漫摩天轮成“摆设”

在上海的核心商圈，体验摩天轮缓缓上升的浪漫，是许多消费者心中的念想。但记者了解到，大悦城开业当日，消费者却无法乘坐这一42米高的摩天轮，一览浦江两岸的美景。据大悦城有关人士透露，建设之初，摩天轮本打算供消费者游玩，但近期考虑到安全隐患，不得不被“叫停”。

记者了解到，此前，为吸引人气，上海大悦城还在网上组织过一轮 “约会摩天轮”游戏活动，并在论坛上引起了激烈讨论。对于无法体验摩天轮活动，尽管商场方面提出，以两张电影票和商场门口的木马乘坐券作为补偿，仍然难掩消费者的失落。“那个旋转木马我看到了，和摩天轮不好比的! ”

电影院KTV延期开业

昨天下午，记者来到了尚在进行装修的上海大悦城，看到多数店面依然是围板、折叠楼梯高筑，甚至货柜都未搬入，空气中木屑、粉尘密布，一片狼藉，仅有MUJI、H&M等少部分品牌已完成了装修工作。大悦城有关人士告诉记者，餐饮、少售等业态能基本开门迎客，电影院、KTV要到圣诞后才能开业。

记者在现场看到，大悦城内面积上千平方米的主力店并不多，少售业态中仅H&M为三层楼高的主力店，其余品牌多为500-1000平方米的中型店。品牌中多数为CK、丝芙兰、阿迪达斯等购物中心中的常规少售品牌。上海大悦城集合购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，以“圆满约会之地”这个颠覆性的理念，填补了上海从来没有任何一个商场是全方位为约会而打造的空白。

从Nine west 、Steven Madden、UGG到Sephora、M.A.C、L’occitane等，大悦城汇集了当下国内外范围内的化妆品和服饰品牌。更引进日本潮流的ABC cooking studio，从营养知识、厨艺提升、美食品评等角度全面提升女性对于厨艺的理解。上海大悦城集合了30多家很级餐饮，上海性价比的KTV上海歌城就落户在大悦城高区。据有关人士透露，此次大悦城的租户组合中，有10%左右的品牌是人民广场商圈内没有的“品牌”，如杭州餐馆阿婆家、美国品牌JoyRich等。

据悉，大悦城在上海目标客户锁定在22岁-30岁为主的时尚年轻女性。这些人群中，月腰包不瘦在300**-1000**之间的，消费动力。

商圈劣势难掩

有资料显示，在中粮接手大悦城之前，这一地块为新梅大古城项目的一部分，由新兰房产公司负责开发。而上海新兰房地产开发有限公司原为上海新梅与上海兴盛实业发展(集团)有限公司共同投资设立，其中，上海新梅持有51%股权，兴盛集团持有49%股权。 2010年2月，中粮置业以13.5亿元总价从上海新梅整购新梅太古城项目一期。同年6月12日，兴盛集团与中粮置业投资有限公司签署了 《股权转让协议》，将其所持有的新兰房产的49%股权转让给了中粮置业。而到了今年11月底，新梅再次放弃增资，中粮置业持股比例达到80.025%。

在上海新梅拒增资的原因中，项目后续开发的资金回报情况和周期难以估计占据了重要因素。此前也有媒体指出，“(该项目)处于商业氛围没有完全成熟的地段，后续没有几个亿的钱砸下去，是起不来。 ”

据记者实地观察，尽管距离人民广场仅一站路，但中粮大悦城周围仍以五金、灯具等批发市场为主，整个地段消费水平并不高。

雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗也认为：“曲阜路周围并没有形成商圈联动，好的写字楼和住宅也并不多，短期内想要集聚人气，颇费周章。尽管人民广场和曲阜路就差一站，但以二号线上的江苏路和静安寺为例，差一站也可能在商圈消费力和消费特征上，差距很大。 ”

城市综合体复制之难

今年11月，中粮集团董事长高宁曾透露，目前中粮集团的商业地产投资额已达600多亿元。未来5年-10年规划的商业资产总额将达到至少1000亿元以上。中粮计划未来2年-3年在各省市复制10个以上大悦城，5年-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。而另一布局各省市性城市综合体的万达地产也同样 “野心勃勃”，计划在2012年底完成80个万达广场。

“其实致力于各省市性商业综合体开发的地产商也有比如凯德置地、万达集团等。”上海中原研究咨询部总监宋会雍告诉记者，“但中粮大悦城的复制模式并不如这些地产商清晰。”他认为，以万达商业广场的复制模式为例，依然是“有迹可循”的成功模式。“你可以看到万达的项目一般不选在核心区域，比如周浦、江桥项目，他们选址的标准是，找一些消费力旺盛，但还没有商业带动的地块，做到有效的品牌整合。比如周浦万达，这一地区原本的店铺都是小产权经营，各自为阵，万达开发后便形成了规模化的经营，同时，周浦南部的消费人群也不用再越过周浦去市区消费，这就很好地起到了拦截消费人群的作用。 ”

同时宋会雍也表示：“一些成熟的城市综合体开发商手头都会有比较多的品牌资源，比如万达，一线、二线、三线品牌都有不少，能根据项目定位选择，项目开了以后，一些大型主力店会自然而然地跟进。但大悦城的布局中，主力店并不占主要部分，在招商资源上，可能会弱一些。”但也有业内人士认为，上海大悦城的品牌租户做得不错，但与北京大悦城“捆绑式”招商也有的关系。而中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利也认为，尽管大悦城的业态、持有物业进行经营的模式容易复制，但营商环境并不易复制。“购物中心终能够支持其经营下去的还是消费力，建成开业容易，但如果消费力不足，则经营下去很难。 ”

编辑点评：随着苏河湾项目的开发成功，将会大大带动大悦城的消费，但苏河湾项目完成仍需要几年时间。