90万平米广州铸造品少售区

导读：2011年广州少售贸易项目旺热趋势仍有增无减，太古汇、时尚天河购物、高德置地广场购物、广场、珠江新城地下中心广场、G5停机坪等数个大型精心打造购物将落成开业。根据高力国内外发布的统计数据显示，2011年广州新增精心打造少售面积在90万平方米以上，其中60%以上位于天河——珠江新城区域。

2011广州预计新增项目总少售面积在90万平方米以上，从规模上看，其中7个项目很10万平方米。并且，太古汇的开业还将晋升天河商圈的档次，使其成为广州继环市东以后的第二个奢靡品会萃区域。您以为“大天河”真的可以提升为广州“新尖东”的潮流特区吗?

邓国坚：我以为，跟着太古汇、万菱汇等的接踵开业，天河商圈将会很快取代环市路东而成为广州市大奢靡品会萃区域，而且这个所谓的天河商圈已经不是过去人们常以为的天河体育一带，而是涵盖了珠江新城和天河北在内的“大天河”商圈，这个商圈就是未来广州的贸易“黑洞”区域，而不单单是奢靡品和潮流特区这么简朴了。之所以这样说，理由有三：，贸易地产与商圈经济历来奉行“损不足而补有余”的传统*哲学。当年正佳广场的开业，有人问我，怕不怕正佳广场由于边上非常成功的天河城影响受到打击，我当时便大胆勇敢的预言，在天河这个贸易大染缸里，无可能泛起非此即彼的竞争状态，正佳广场的开业只能更进一步带旺天河城，而天河城的提高和发展也会与新开的正佳广场形成互为增补和互为影响，并是良性的影响。

我在2007年底，以正佳团体董事长特别助理的身份介入了正佳广场的规划重调和贸易模式重组。我发现，因为商圈经营面积的成倍放大，商家资源尽管有些重复，但是商家不是傻瓜，他们会根据每个贸易平台的地点和不同特质，不断的修正自己的客户群体和经营手法，以此避免自己左右手互搏的窘境，而一旦所有商家都进入这种自适应轨道，天然就会形成复合的商家资源，即商家从一加一即是一变成了一加一大于二的境地。

正佳广场董事会接纳了我的观点，大胆勇敢立异全力推广运营，不断进行商家洗牌和更新换代晋升核心竞争力和有效竞争，不断地吸引着众多外围尚未进入商圈的商家和品牌，从而形成了类似天文学中的“黑洞”效应，因为在窄小的贸易空间和有限贸易平台上不断的需要承载越来越多的商家品牌资源以及追逐这些商家品牌资源的消费群落资源。

于是，所有关注天河这个商圈的因子都被一种无形的气力拉扯着，不自觉的被吸了进去，就像宇宙中的物质被一个“黑洞”不断吸纳，而这些物质又与原有的黑洞结合在一起，并不断的压缩，质量越来越大，引力也越来越大，即所谓之“损不足补有余”了。随之而来的东方宝泰、广百、天河又一城、万菱汇和未来的太古汇、时尚天河并向南延伸的珠江新城贸易板块等等，只能加重天河现有的贸易黑洞的质量，只能造成引力加倍，而因为地域有限，密度必然越来越大，成为一个商圈巨无霸。

周舟：广州“三旧改造”、专职市场的迁移会带走部门“流量”;另一方面，扎堆投资的结果可能是贸易物业集中涌现，那么，在特定区域特定时间段内，广州的贸易少售可能会泛起“供求矛盾”，谁都不清晰如何才能养好物业，这就是所谓的“盲期”。您以为广州贸易可能会经历一个盲期吗?

邓国坚：扎堆投资，这是国情也是贸易地产的特色，跟着传统房地产受到打压，大量的投资者和投契者都不约而同的涌向很有概念的新兴商圈，一个特定的时间段内某个特定的区域会相对集中的爆发一些贸易物业，这些例子在广州过去那么对年已经屡见不鲜，广州的贸易圈子完全承受得了。

作为南部沿海贸易重镇的广州不但承载着传统的商贸历史文化，更是各省市屈一指的贸易少售批发集散地，它要面临可不是区区的广州八区两县市，而是南中国商贸代言人。我早在1993年就提出，广州的贸易，尤其是其不可复制的专职和批发市场贸易是没有临界点和饱和点的，既然这个已经通过十几年来的不断发展验证了，那又何来“盲期”或“空窗期”一说呢?当然，正常的贸易地产养商期不在此列，由于是规律性的周期，不能划入“盲期”和“空窗期”。

周舟：目前，广州的购物齐头并进，扩大了商圈的影响力和笼盖范围的同时，也会加剧核心商圈的竞争压力。有导师说“现在的贸易竞争已经进级到商圈与商圈之间的竞争，而不是单个百货与百货、购物与购物之间的竞争。”您怎么看这个题目?

邓国坚：我看的比较简朴，大家不妨从广州这个千年商都的贸易地产发展的轨迹来看看，兴许就能体会到，这只不外是一个历史发展的**。目前，广州的购物确实如雨后春笋一样冒了出来，但是假如大家放眼看看各省市，现在连县级市都冒出了很多十几万甚至几十万平米规模的城市综合体，各种各样的购物层出不穷。

坦率说，广州的购物热，不在患多，而在患迟了。既然如斯，增量是发展的趋势，广州贸易也是各省市贸易的前沿，记得少售贸易引入市场经济时期，广州算是一马当先，当年的广百大厦开业，立异的卖场模式，敞开式的销售形态无不给各省市贸易少售业上了一课，紧接着的个体商场、专职市场一个接一个的冒出来，有的至今仍是行业内的领跑者，例如海印电器城，中大布匹市场，流花服装市场等，这些发展的过程，哪一次，哪一块不是加剧了核心商圈的竞争的呢。

正如我的贸易黑洞理论戏说，未来广州的贸易发展态势，**是挣脱商家与商家，品牌与品牌，百货与百货，购物与购物单挑或群殴的模式，只能也是扩大到商圈的比较和竞争，而其竞争的结果和状况也势必是各有各出色，不会泛起二三线中小城市城镇的商圈转移和毁灭的情况。

编辑点评：广州贸易承载着各省市乃至国内外的关注，广州贸易也不是由购物或城市综合体如斯单一的构成，所以，上升到商圈之间的竞争非但不可怕，反而更有利，如斯一来，广州会慢慢形成和积累出几个特性光鲜的商势圈，例如北京路商圈、上下九商圈、江南西商圈、大天河商圈等等，当然还有明日之星华南板块和白云新城。如斯这般，广州贸易和广州贸易地产也就无量，出色无很。