连锁加盟：店面选择攻略

新店选址易被忽略的6个细节 目前国内少售企业选址大都采用欧美在上个世纪70年代使用的市场调研法.被我们忽略的6个重要细节：城市的分类：在大型连锁经营项目中，是否进入一个城市，怎么进入一个城市，是先遇到的问题。在传统的做法中我们一般是看人均收入，城市的发展状况等。忽略了一个宏观的大前提，城市的类型。我简单谈一下：城市可以大概的分为3类，工业化城市、交通枢纽城市、混合型城市 1.工业化城市：它是由近代工业文明发展而成的单一功能城市。人口较少，大都是某个或某几个大型企业的员工和家属。这种城市根据其工业项目的不同我们有可以对其分类为：矿业城市（如：大庆、克拉玛依、抚顺等）、重工业城市（如：鞍山、本溪）、轻工业城市（如：东莞、番禺等），到了80年代开始又出现了电子及高科技工业城市，但都依附于大型城市周围，属于卫星城的范畴。 2.交通枢纽城市：一般这类城市是由两个因素产生：地理位置和行政区划。它们的建城时间都很早大多数都有百年的历史，是商品和信息的集散地。我们也将他们进行分类：门户型（进入某个地区的必经之地：如山海关）、交叉型（几个globrand.com交通干线交叉的地方：如武汉、郑州）、港口型（一个主要的出海港或内陆港：如大连、秦皇岛）、地区核心型（某个地区的核心城市：如沈阳、西安） 3.混合型：两种城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影响形成。往往成为了特大型城市或城市群。我们也可以将其进行分类为：工业中心城市（依托围绕其周围的工业卫星城或园区发挥其交通枢纽的优势：如深圳）、经济贸易中心城市（依托其在经济和贸易方面的软硬件优势，大力开发新兴工业园区和工业卫星城：如上海、北京）、行政中心城市（都、省府所在地同时也是工业城市：如北京、长春）。在我们进入一个新城市选址前我们都应该对城市的性质进行分类来确定自己的业态类型、目标-国内外品牌网-顾客、商品结构、价格带、竞争方法等。城市功能区的分类：当我们确定了进入某个城市之后就要对其的地图按功能进行区域划分。一般我们对城市是这样划分的。居住区、工业区、商业区和行政区。 1.居住区：大量的居民社区，人口密集。但往往有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。 2.工业区：工厂云集，较多的工作人口，钟摆式生活方式。人口密度小，流动性也不大。顾客有忠实度，但购买意愿小。而商业购买居多。 3.商业区：店铺云集，流动人口大，顾客忠实度小，竞争剧烈。租金高。市场影响力很大。 4.行政区：政府机关所在地，送礼和餐饮往往集中在此消费。顾客的忠实程度比较高。 5.学校区：学校云集，有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高 以上我们可以总结出，选址前的宏观决策的重要作用。然后再进行微观数据评估。 《选址调查表》 填表日期： 制表人： 店面地址 产权类型 建筑面积 平米 使用面积 平米 门面宽、高度 门面空地 平米 拆迁可能 门面朝向 年租金 房龄 年 装修费用估算 消防证 房产证 租赁许可证 外围情况 1．店面所外商圈（1.5公里范围内） 01□人口密度高的住宅区 02□商业区 03□面向客流量多的街道 04□交通便利的地区 05□同类商店聚集的街区 06□超市 07□建材市场 2．周边主消费者年龄层（占人群20％以上） 01□24-30岁 02□30-40岁 03□40-50岁 04□50岁以上 05□18-24岁 3．近建材市场 01□2公里以上 02□1～2公里 03□1公里以内 04□0.5公里以内 4．行人流通量（营业时间内人/平均每小时） 01□3600人以上 02□1200-3600人 03□400-1200人 04□150-400人 05□150人以下 5．门前交通情况 01□人流密集无机动车 02□双向两车道 03□双向四车道 04□双向六车道 05□高速公路旁 6．临街位置 01□十字路口拐角 02□丁字路口拐角 03□正对丁字路 04□繁华街道路边 05□普通街道路边 7．周边店铺营业时间 01□8小时 02□10小时 03□12小时 04□16小时 05□16小时以上 8．店面发展前景 01□5年内不会拆迁 02□4年内不会拆迁 03□3年内不会拆迁 汽车停车位 □有 个 □无 自行车停车位 □有 □无 店铺外观图 附图 商圈全景图 附图 区域简单交通示意图 附图 店 面 情 况 建筑条件 电梯：□有 □无 楼层： 层 人行道：□窄 □宽 9．外观：01□新颖 02□尚佳 03□普通 04□老旧但外观尚好 05□不佳 10．门面展宽: 01□正面5M以下 02□正面5-6M 03□正面6-7M 04□宽正面7M以上 基础设施 水： 电压： 电源负载： 电话： 厕所：□有 □无 条件：□普通 □贵族享受 □差 消防安全 防旺 □消防栓 □旺灾报警器 □喷淋系统 □灭旺器 □其它 避难 □紧急电源 □紧急照明 □防旺门口排烟 □避难梯 □其它 安全 □后门 □走旺通道 □防盗门 □普通卷闸门 □电动卷闸门 □其它 11．现场净空及拆除条件 01□净空有利于装璜 02□部分净空有利于装璜 03□净空但条件不佳 04□部分净空条件不佳 05□全未拆除，条件不佳 12．招牌情况 高度：01□高度更胜一筹制 02□高度有限制 宽度：01□宽度更胜一筹制 02□宽度有限制 干扰：01□招牌无干扰 02□招牌有干扰 03□招牌不能挂 店铺周边商圈调查表 周边 商圈 基本 情况 商场 名称 面积 经营范围 档次 超市 名称 面积 经营范围 档次 建材市场 名称 面积 档次 住宅区 名称 栋数 层数 档次 政府 部门 名称 其它 同行 情况 店名 距店距离 面积 经营品种 开业时间 经营方式 服务特色 宣传促销 总结 商圈可 开发空间 结 论 人流测算表 测算地点： 平时 时间 人数 10：30—11：30 14：00—15：00 17：00—18：00 平均每小时人流 周末 时间 人数 10：30—11：30 14：00—15：00 17：00—18：00 平均每小时人流 备注：徒步行走和骑自行车的人都算入其中。当马路宽小于12米时，店铺门口人流计入100％，店铺对面人流计入100％。当马路宽大于12米时，中间有隔离带时，店铺门口人流讲入100％，店铺对面人流计入50％。数据力求真实，客观，也要注意天气对人流的影响。 填表人签字： 填表日期： 店铺详细内容介绍 地址 邮编 备注 面积 年租金 该店铺临街的人流量/日 （平时） （周六、日） （节日） 请绘出店铺内部结构图及照片 请绘出店铺外及周边环境图（相邻店面、街道、单位等及照片） 图片位置