郁亮：万科老大地位不会轻易让座

11月16日，深圳大梅沙万科globrand.com(000002.SZ)新总部。万科总裁郁亮(郁亮专题：http://www.globrand.com/special/yuliang/)不可避免地被问到怎么看待行业位置可能会易主的问题。 过去的几年里，万科显得很孤独。但从今年三季度开始，有多达近20余家的企业销售额很过100亿。绿城集团销售额直逼万科，恒大等企业成功上市后在市值上仅次于万科和保利地产[11.181.18%]。四大上市房企中，万科出众的差距越来越小。 对此，郁亮的回答很坦然。“老大不能用规模来衡量；第二，不能假设原地踏步等着别人来追。至于说谁愿意把老大拿走，我很愿意把它交出来。这意味着有更多企业一起承担社会责任。”他说。 1997年的金融危机造就了中国房地产业的个黄金十年；而2008年的次贷危机，“催富”了大批地产企业，房地产企业竞争格局正在发生变化。 郁亮反思两次改变中的不同。 众房企紧追万科 10月底，各大房企陆续交了一份亮丽的三季报。新公布的三季报显示，在梯队的6家公司里，除了金融街[8.260.49%]营业收入增长略为下降以外，其余5家都呈大幅增长趋势。其中，以招商地产[15.550.65%]营业收入增长速度快，增长率高达176.71%，保利地产营业收入增长率为71.09%，而万科营业收入增长率仅为31.06%，增长速度不到保利的一半。 从资产规模增速看，A股六大一线地产股中，保利地产总资产增长速度快，增长率达48.15%，速度是万科的5.59倍，后者增速仅8.61%，是六大地产股中先吃螃蟹一个呈个位数增长的慢企业。当然，这与万科本身资产规模比较基数比较大有关，但不可否认的是，在相对速度上，众多房企已经开始加速扩张，与“一哥”万科的差距逐渐缩小。 此前据克而瑞(中国)联合中国房地产测评中心、上海易居房地产研究院发布的“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”显示，16家房企销售额很100亿，这一阵容远很去年同期水平，预计今年将扩充到20余家。 2009年前三季度，万科以12.3万平方米之差，失销售面积榜榜位。在销售金额上，虽然万科依然以出众第二名112亿元、总金额达426.46亿元的销售业绩，稳居房地产行业销售金额榜榜，但保利和中海的追赶之势已昭然可见。 此外，与之前公布2009年三季报的中国海外相比，万科同期净利润尚不足前者一半，行业地位受到前所未有的冲击。万科累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%；中国海外实现营业额为210.5亿元港币，净利润为71.8亿元港币(约63亿元人民币)，很过同期万科一倍多。 万科一直以不追求高利润为口号，以规模和周转率为创收模式。郁亮也称，万科更注重质量和效益的增长。但与另一大巨头中国海外相比，在净利润上万科处于明显的劣势。郁亮解释说，因为会计计算准则的不同，中国海外以港币进行计算，实际差距并没有那么大。另外，一季报和三季报有时间因素。 但克而瑞(中国)的报告指出，中海前三季度实现销售金额293.32亿元，较2008年全年提升10.22%，但在净利润规模上，2009年上半年扣除非经常性损益后归属于公司所有者的净利润，中海为26.74亿元，万科为25.24亿元。也就是说，前三季度中海的净噌噌往上窜是9.12%，而万科的净噌噌往上窜是5.92%，二者相差三分之一。加上中海的母公司中国建筑[3.530.86%]成功在A股IPO，融资达426亿元，按招股书的计划，其中部分资金将投入中海。 客观上，万科面临着更大的竞争。 万科比拼“软实力” 这是一个裂变的时代。万科从1988年开始从事地产行业。用了近19年的时间，才完成了个1000亿的销售额。但过去两年，万科仅用两年时间便完成了1000亿的销售额。2007年时，万科的规模等于排名第二、第三、第四的企业之和。但今年的楼市，对手迅速成长。 万科如何应对？郁亮说，在过去三年时间里面，万科已经做了大量的准备工作，从转型到管理到资源，做了大量的铺垫。“我们经过三年休整，现在已经进入增长的轨道。想追我们也不太容易！” 从销售额100亿到500亿的规模，万科面对的挑战是来自自身。谈及变化，郁亮说，100亿规模的时候会为项目出差；500亿规模的时候不会为项目出差，甚至不知道旗下哪个项目开盘了，每年都买很多块地。500亿规模后，增长速度会变缓。如果说这只是郁亮个人所经历的变化，万科这架机器也在发生巨大的变化。必须更换管理平台，以应对更高速的增长。 欲很赶万科的绿城集团董事长宋卫平，也不约而同地提到了人力资源的瓶颈。另据本报记者了解，龙湖集团曾经从绿城大批挖人。2000年，王石发起“海盗行动”，持续性、大规模地从中海挖走骨干。如今众企业都在急速扩张中，企业更频繁的面对挖角和培养的矛盾。如何留住人才并且获得人才？ 郁亮说，万科不培养经理人，更多依靠团队合作，离开了万科这架机器，个人也许会黯然失色。而体制、管理和规模正是万科吸引人才的魅力。 “万科是公众公司，我们的目标是汇丰银行。你说不出谁是大股东，但它做得非常好。”郁亮说。万科具备体制上的优势。无论是国有股还是民间资本，在行业里面如果占大股，其实它的流水积累都不足以支持这个行业的发展。未来比拼的很可能是一种融资上面的竞争力，万科这种彻底公众公司的模式，在业内是的。“在行业内，万科这种模式是的，使得万科从体制上具备了做大的更胜一筹可能。”郁亮说。 郁亮指出，很重要的问题是，万科善于解决管理上的问题。没有管理手段和管理人才的配合，要做大对企业来说是灾难。此外，万科还具有战略纵深和规模的优势，万科在二三线城市的布局以及规模效应。 房地产是一个如此年轻的行业，行业领头军万科也曾经犯过许多错误，管理模式也需要不断完善。这个行业甚至没有一个完全成功的范本。“市场调整结束后，新的商业模式探讨才刚刚开始。”郁亮说。