易小迪：市场化、城市化带来大机会

阳光100置业集团董事长易小迪是房地产市场化(市场化专题：http://www.globrand.com/special/shichanghua/)的坚定拥趸。 “房地产1998年开始走向市场化，但并没有完全市场化，房企在土地和政策的夹缝中生存，几乎每年都有宏观调控。2008年后，楼市发生了重大变化，那就是，市场化的机制开始替代政策调控的制度，尤其是二线城市地方政府开始完全采用市场化手段。”易小迪说。 易小迪认为，多年来政府通过宏观政策希望房价下跌都没有达到目标，本次市场调控却使房价下降了。政府意识到市场机制的力量是很强大的。也是在这种形势下，房企经过年初以来的“小阳春”，艰难局面有所缓解。不过，成交量转暖并不代表着市场可以高枕无忧。 易小迪强调，牛市的特点是量价齐升，目前这种情况还没有到来，市场仍处于振荡期，但房企的改变出现了，就是认为库存土地要保持合理水平，而不是一味储备土地。企业的注意力从过去高度关注投资、土地变成关注市场和产品，产品精细化竞争已经达到白热化。 易小迪向记者坦言，2007年以前，企业卖房都是卖预期，公司只要把通胀预期强化给客户就可以获得市场。但2008年以后，包括阳光100在内的很多房企都转为卖产品和性价比，跟同行竞争。所有公司都感受到同行打折、跳水带来的压力，定价时不得不考虑周边项目的定价水平。市场化的机制已经发生转变并将持续，可以预见宏观调控会越来越宽松，而市场化的力量越来越强，这是本质的变化。 市场化的竞争转变，也促成了“地根”和“银根”的转变。过去土地供应紧张，银根相对宽松。但如今由于银行对房地产还是实行积很谨慎的态度，资金面并没有宽松到2007年的水平。相反，土地已经变成宽松的供大于求的市场，去年以来不少城市土地价格降幅在40%以上，政府还允许开发商分期付款。 “地根松了，资金虽然还有所紧张，但并不会影响真正市场化企业发展的步伐。大家不是把钱赌到土地资源占有上，而是在产品专职竞争和市场对客户的争夺上。现在政府推动投资，从供应到需求的链条是宽松的，也不会出现供不应求。”易小迪分析。 当前背景下，易小迪认为，市场新的机会是要将刚性需求转变为真正普通大众的需求。如果土地价格不是大幅度的上升，随着生产成本不断下降，房价就会处于较合理的水平，房地产的需求将持续放大。此外，城市化带来了更多的机会，尤其是二、三线城市不仅是规模扩大，关键的是城市将进行升级换代。城市升级换代，小城市变成大城市，大城市要变成国内外化大城市的过程中，有很多的亮点和发展机会。 “外在的机会导致企业内部的改变，房企要提升管理能力，提升产品的竞争力，提升客户的忠诚度，提高服务水平。而对社区的经营和持有物业的经营能力也是未来重要的竞争手段。”易小迪强调。