中国女富吴亚军：用时间避风险

面对被称为中国楼市历史上“严厉”的政策调控，吴亚军显得很“乐呵”，这位被福布斯称为中国新女富的龙湖集团董事长，近频频飞临一线公司组织问道市场：“兄弟，情况怎么样，我先听听你们的意见?” 与2008年那轮调控相比，处于上市前缄默期的龙湖在上令下达过程中，因指令有所走样而有点“受伤”，这次，吴亚军面临调控，决定爽朗的告诉外界，龙湖地产(00969.hk)会怎么走。 2008年那轮调控吴亚军还是学会了一条应对市场变化的宝贵经验：小步快跑，低开高走。这条经验至今仍然受益。吴亚军告诉《中国经营报》记者，龙湖的应对措施是，用时间避风险：根据市场状况快速销售，原则上不再拿地，利用更为广泛的融资渠道解决财务压力。 分解调控压力 “我们自己有一个推盘节奏的规划。从推盘节奏来讲，在一些销量节节高的时段或者城市，我们能卖的，就尽量卖出。”吴亚军告诉《中国经营报》记者，龙湖面对此次调控，要做到“手中有粮，心中不慌”。 在吴亚军看来，与上一轮调控中刚刚实现各省市布局相比，如今的龙湖是多业态的，部分业态抗风险的能力较强。“我们也仔细分析了如今的市场和龙湖的实际情况，龙湖会把一些不好推的盘搁一搁，找好卖的往前走，在定价上留有余量，不要冲到这个市场的价格标杆去。”显然，这样的策略使得龙湖可以在市场不好的时候，抗跌的能力较强。“不过，龙湖地产将维持今年完成开发项目总建筑面积228万平方米的目标不变。”吴亚军说。 政府此次“新政”重点打压投机及炒楼性质的交易，豪宅及核心物业当其冲，调控出台近两周后中国楼市的总体交易量已经萎缩约50%。而以精心打造物业开发商形象出现的龙湖为何反而不太慌张呢? “实际的需求太大，而市场的供应太少。”龙湖地产执行董事秦力洪告诉《中国经营报》记者，经过2009年的销量节节高后，年初的时候龙湖的存量房只有41套了，“所以即使调控后市场不乐观，龙湖的压力也不大。” 龙湖地产的数据显示，2010年1~4月份合同销售额为人民币70亿元，达至年销售目标248亿元的28%。龙湖内部的压力测试则显示，假设4月开始，旗下“投资比例高”的物业都不再售出,，预计影响全年收益约为8亿~10亿元，相对龙湖今年248亿元的销售目标，只属小数目。 拿时间换空间 2008年，市场状况恶化，楼市调控，在经历2007年在北京上海等地高价拿地后，龙湖和恒大一起被外界列入了财务危险公司之列。 “那时候，龙湖面临的情况是，港交所要求我们不能说。”吴亚军说，当时龙湖选择了牺牲利润，快卖多卖，度过了2008年的楼市危机。 而2009年，在香港上市成功前后，龙湖再度出击，在无锡、常州、青岛、沈阳等地多处拿地，总计拿地资金很过100亿元，资金压力这次会否再次成为龙湖的“话柄”? 美林证券日前的一个压力测试显示，在预设各地产商今年的销售目标只完成五成、支出维持不变的情况下，龙湖和富力被列为财政高危之列，至今年底现金水平将变为负数。 不过，一位长期研究地产企业融资的证券人士分析，龙湖的实际情况应该比美林预计的要乐观得多。“这次调控前，龙湖虽然也拿了大量土地，但由于刚刚上市不久募集了80亿元资金，2009年销售实现了180多亿元，还乘机拓宽了融资渠道，这些都是富力a股上市未果，央企以及绿城等企业高价拿地而承担了成本压力的企业无可比拟的。”这位证券人士表示，龙湖在调控前就把握好了融资时机，反而成为房企中的少数派。 据吴亚军透露，龙湖去年年底有97亿元的银行贷款，现金有70多亿元，而2010年应缴纳的土地款和运营资金约200亿元。“但是别忘了我们还在卖楼，一季度卖了45亿元，加起来应有110亿元;此外，上市前后，来自于农行、工行、建行的授信总额达到420亿元，目前我们实际上使用的银行授信还不到25%。”吴亚军解释说，大量的卖楼资金、银行信贷和其他融资都将补充龙湖的运营资金，实际情况比外界知道的要好的多。 “这次调整反而可以成为我们调整财务结构的一次机会。”吴亚军说，通过上市，龙湖的综合借贷年期从平均1.58年拉长到了2.5年，而要通过此次调整，将这个年期拉长到2.8年。按照行业标准，地产公司的平均年期为2年的就是安全的公司，可以应对复杂的市场调整。 显然，在房地产市场处于调控措施之下，龙湖倾向于“用成本换风险”的融资策略，即宁愿选择利息锁定的长期借贷，也不愿冒财务压力的险。 在这一策略指引下，龙湖近期的两项融资计划看起来也非常成功。其一是通过汇丰银行等银团引进长达4年以上的低息贷款(年利率不很过4%)，金额为21.5亿元，用作归还之前的短期借贷和补充流动资金。其次，与平安保险合作引进上百亿的信托资金。 据了解，继香港和美国之后，下一站，吴亚军将奔赴欧洲，为龙湖的发展争取更多支持。 拿地模式谋变 不紧张，不冒进，言语之间，吴亚军似乎多了一些从容。 “调控对每个地区，每个项目的影响肯定不一样，我们十多个城市，几十个项目会消化掉大部分调控的风险，所谓东边不亮西边亮。”吴亚军说。 吴亚军明确的表示，“原则上不再新拿土地了，而要支持现有开工量。” “尽管如此，我们的拿地策略实际上是有变化的。”龙湖一位高管表示，与2007年拿下了很多标杆地块相比，2009年开始龙湖在拿地上形成了自己的“一套策略”。 据龙湖年报显示，2009年，龙湖进入了11个城市拿地，截止到2010年3月31日，土地储备增至2504万平方米，土地储备总量支持集团未来5~7年开发之用。但其2009年当年土地获取的每平方米平均成本仅为人民币1869元，土地平均成本则下降至每平方米人民币2225元。“土地成本的下降，有利于未来几年净噌噌往上窜的提高。虽然部分城市的销售可能受调控影响下滑，但来自更多城市和项目的销售，将提升整体销售金额，这就是说龙湖进入了被动式增长。”该龙湖高管说。 即使这样，龙湖也并未放缓行动，龙湖已经开始选择部分二三线城市综合开发项目进行下一轮扩张。 4月23日，龙湖与济南天桥区签下两个项目共计近2500亩项目的合作意向。“目前还是初步接触阶段，并不是真正的拿地，不需马上支付地价款;在目前调整政策频繁的背景下，公司在拿地方面还是比较谨慎，这片地还未挂牌，公司终拿不拿尚未决定。”龙湖人士透露。 “之所以现在先选择意向合作，也是大部分房企在应对调控的时候可能选择退守的情况下，选择一种进攻方式，为的是当面临市场突然好转时，不踏错节奏。”上述龙湖一位人士表示。