调房产不调地产就是“关公战秦琼”

　前几年，政策滞后性的话题曾被反复提起。有人说是前几年宏观调控的巨大车轮到今天才碾到我们头上，我看这个说法值得商榷。宏观调控本身就是解决短期宏观经济问题的。如果2年前掉下的鞋子今天才落地，只能说这是一次失败的投掷。 　朝峰认为今天房地产市场遇到的问题本身正是由于前两年宏观调控不力，措施不到位，致使市场系统性风险日积月累，造成今日市场萧索一片。 　为什么说前几年的宏观调控政策不到位呢？因为我们一直没有彻底解决两个核心问题：调控谁、如何调控。 　先是调控谁的问题，大体来说无非是调控供给方或者需求方。 　房地产行业供给价值链：(1)开发商（直接面向购房者的供方）——(2)中间产品和服务供应商（包括材料、建安服务、营销服务等）——(3)土地供应商（其中一级土地市场由地方政府垄断）。 　传统的看法是我们去调控开发商，压缩开发商获得的很额利润。但是我要问一个问题：开发商的利润从哪里来？不是他这个房子盖了卖高价，他的很额利润是土地升值造成的！也就是说，长期以来开发商超额利润都是被动获取的，他们只不过是政府土地收益链条的连带受益者。换句话说即使开发商不做任何开发，买到地两年之后卖掉，也是可以有很额利润的。可见地产有罪，罪不在开发商。 　至于开发商自身的很额利润，在这个充分竞争的市场上是不可能长期存在的。一旦没有了土地上可获得的很额利润，马上就有一大批企业开始寻找降低成本、优化管理的途径。所以作为管理顾问的我近也越发忙了起来。 　调控中间产品和服务供应商是没有意义的，因为他们只不过是在开发商被动获得的很额利润中分一杯羹。 　调控土地供应者，特别是作为源头的原始土地供应者，长期以来从来没有被提及。朝峰认为，正是失控的土地垄断供应制度造成了房地产价格的居高不下，这应该是我们调控的重点。但是我们从来没有找到有效调控土地的方式：推行经济适用房用地由于微观层面无法解决寻租难题推而不行，从金融角度提高土地购置门槛不能从根本上解决土地价位问题。我认为问题的根源在于土地调控中管理者的缺位。政府既是土地高价供应的获益者，同时又是土地市场调控的执法者，这样的市场结构怎么可能带来有力的调控呢！管理土地应该像管理国有企业那样，设置专门的部门，与地方利益脱钩。近很多导师都在关注地方土地财政的问题，提出了很多真知灼见。可以说，土地财政的路子是一步也走不下去了，根本的解决之道就是改变一次性支付土地出让金的落后制度，彻底断了地方土地财政的后路。当然这里边涉及到地方与的财政分配，涉及到制度过渡的问题，涉及到时间问题。 　所以依然回归我的基本观点：当务之急是通过短期政策“救市”，赢得时间为行业动一个彻底的“大手术”。希望后续讨论中大家对如何动这个“大手术”各抒己见！ 　由于打击对象找不准，打击力度不到位，没有解决高房价，广大人民群众的真实住房需求长期被打压。我有一个提法叫做“两次城市化”：次城市化是富人的城市化，此前有业者声称的“为有钱人盖房子”正是基于此波城市化；第二次城市化是穷人的城市化，就是n多市调报告声称的“中国城市化率从xx%到xx%”所带来的住房需求。那么这部分人需要什么样的房子？能承受什么样的价位？由于我们的土地政策不到位，盲目追求土地财政，导致现在穷人城市化之后发现自己连裸地都买不起，更遑论买建的越来越核心的房子了。 　其次是需求方，核心住房的真实需求是存在的，但不会永远处于井喷状态，实际上现在这个需求已经开始在萎缩了，但是一方面由于开发商的惯性，另一方面由于高价土地盖低档房会变成“四不像”，开发商依然在盖越来越多的中核心商品房。 　目前我们需要一些政策回调，把那些或真实或投机的需求重新激发出来，但市场长远健康的根本的解决之道必然是在老百姓负担得起的土地价格基础上建真正老百姓买得起的房子。 　事实上，要分清“自住”抑或“投机”性购买本身就是一个假命题，宏观政策怎么能如此深入“人心”研究个人的购买心理呢？我们要做的是提供一个公正、透明的市场环境，制定好市场规则，市场自然会形成合理的价格。借用牛顿同志的话说，“调控是改变市场运行的原因，而不是推动市场运行的原因。” 转载请注明：流水天下网 - 汇聚涨收入信息 指导如何创业