新加坡房价单季上涨16% 政府系列措施突击降温

近日，新加坡市区重建局发布的第三季度房地产交易报告称，新加坡私宅房地产价格指数由前一季度的133.3升至154.5，涨幅高达16%；这是新加坡楼市从2008年6月30日至今，出现的季度同比上涨，也是彭博社1993年开始追踪新加坡房价指数以来的季度涨幅。同时，三季度大宗房地产交易量环比也上扬了爬杆，达23亿新元。 其中，本地私人买家所购买的项目，占了总成交量的72%。报告指出，三季度房地产交易上涨，是新加坡房地产市场在金融危机爆发一年多以来出现的上涨。楼市疯狂前述报告显示，房地产商今年8个月卖出了1.184万个新私宅单位，接近2007年全年1.48万个单位的历史水平。交易量在今年第三季度上涨更加明显，三季度前两个月总计成交4466户，已很过去年全年总数的4300户。房价攀升趋势也惊人，数据显示，市区核心地段私宅三季度售价环比上涨16%，其他中心区房价上涨19%。房地产顾问世邦魏理仕报告指出，截至9月15日，新加坡各类公寓三季度中位成交价环比上升了7%-32%。例如，今年第二季，约半数99年地契的公寓成交价在每平方英尺660新元以上，而三季度，很过一半的单位成交价则达到了每平方英尺769新元以上，涨幅惊人。私宅价格飙升也带动了新加坡很过七成人口居住的公共住宅（即组屋）市况。转售的公共住宅价格这两年来上扬了约35%。例如，一间四房式公共住宅单位的中位数转售价从两年前的大约24万新元，已上涨到32万新元。值得注意的是，转售价格中的买家交付溢价（即建屋局为公共住宅单位作出的估值，与买家实际上向卖主交付款额之间的差价，买家须以现金交付卖家）今年以来也一直飙升，令买家越来越吃不消。如新加坡房地产代理集团博纳（Propnex）的数据显示，四房式公共住宅的溢价就从二季度的平均3460新元，猛涨到8月底的2.1万新元，更有甚者，组屋卖方在政府估值价之上，要求溢价6万新元成交，令一向被视为福利房的组屋，变得有点有名无实。政府突击降温住房曾一度被认为是新加坡福利的一大体现，但由于涨势过猛，抨击之声开始多起来。日前，更有网友在网上发动千人请愿，请求政府干预过热的楼市。价格太高、房价起伏太快，43岁的新加坡人Adrian Choo这样形容目前新加坡房价。他表示，他身边还有一些朋友因金融风暴被裁员后无法找到工作，可是房价却还在不断攀升，令其颇感无奈。与Adrian同样感受的不在少数，不管是买，还是租，房子都太贵了。新加坡政府为了平抚民间不满情绪，也因担心住宅市场出现泡沫冲击依然疲弱的经济，近突然宣布出台一系列房地产市场降温措施.措施包括：之前为了刺激楼市采取的利息摊还计划(即买主可以在交付付一段时间后，才开始付利息)，以及只支付利息计划(即在规定时期内只需要交利息而不还本金)，从9月15日起全部取消；政府明年上半年将恢复政府售地计划，加大土地供应；对房地产的一系列政策优惠到期后将不再延长，包括允许发展商延迟一年发展私宅项目、可在四年内才卖完一个项目的所有单位、可将卖不完的单位出租长达四年和允许外国发展商转卖地皮等救市措施，在明年一月后将停止。对于组屋的转售交易，新加坡政府也表示，将取消对买家的过渡性贷款。看好？看淡？降温措施出台后，房地产导师和分析师对措施的影响程度看法不一。博纳总裁伊斯迈大致上乐观，相信从9月到年底，发展商还是能够每个月卖出平均1000个新私宅单位。也就是说，尽管销售速度可能放缓，全年还是有望突破2007年的私宅销量水平。辉立证券分析师Alfred Low认为，在政府推出降温措施后，新私宅的销量料会从7月高点回落，到年底每月销售单位应维持在1200-1800个之间。费利社证券研究分析师Lau Wei Chong表示，在今年以来出售的新私宅单位中，地区以外的占了45%，地区占55%，预料降温措施将对地区冲击较大。上半年的楼花数据显示，地区以外的大众私宅需求较为真实，大众私宅的多数买家都是居住，而不是投资。他预测，降温措施应该不会中断整个房地产市场的复苏形势，房地产价格到明年将保持平稳。可是，花旗集团证券研究分析师Wendy Koh却不那么乐观。她认为，政府降温措施对投机者发出强烈讯息，当前的狂热买风恐怕难以为继。若住宅价格继续以很过经济基本面的步伐攀升，政府推出进一步降温措施的几率是很高的。野村新加坡分析师Tony Darwell则更悲观。他认为降温措施出台后，私宅买家可能会把注意力放回到核心基本面上，例如租金和住宅供应，以及重估市场复苏的预期等。由于租金在需求料将走软和供应增加的双重打击下恐会恶化，这将打击新加坡住宅的租金回报率，意味着房地产价格的下跌风险是存在的。他大胆预测，新加坡豪华和大众住宅价格还会分别从近期顶点下滑43%和25.9%。