遇到房屋转租问题该怎么办

　　◇商铺转租协议风险规避

　　基本案情：小A三年前从某商场老B手里兑得商铺一个，因老B与商场租赁协议明确约定，不得转租，转租将收回商铺，于是小A与老B私下签订转让协议，商铺年租金5万元。小A经营一年后，将该商铺又转手租给小C，小A从中获得年租赁差价3万元，小A与小C约定，因小C的原因使商场获得转租事实并收回商铺的，小C向小A赔偿5万元，小A与小C租赁协议一年一签订，相安无事，小C又顺利经营两年，每次与商场续签租赁协议的都是老B配合帮忙。2009年5月与商场再次续签合同时，老B被通知因存在转租行为，不再与老B续签租赁合同，也就是说小A也租不到这个商铺了。后来经了解，2008年8月小C就将与小A的租赁协议及转租的事实告知了商场，但商场并没有马上收回商铺，而是在续签合同的时候通知不予续签，而且商场在前一个租赁期满后才收回商铺，即与小A与小C的租赁期终止期一致。有个前提，如果老B不存在转租行为则同等条件享有承租权。

　　现在小A咨询，问是否可以要求小C赔偿5万元?小A与老B及小A与小C的转租协议是否有效?如何才能更好的维护小A的合法权益?

　　分析与解答：

　　1、老B与商场、老B与小A、小A与小C这三个租赁协方分别有效，但约定不得转租，商场可以依约及时解除租赁协议，从而导致转租协议归于解除。

　　2、对于小A与小C关于向商场披露转租事实且商场收回商铺的，应赔偿5万元的约定，存在两种理解：其一，限于小A与小C转租赁合同期内，小C违约且商场收回商铺，可以主张违约责任;其二，不限于租赁合同期内，以后的预期均可以主张。依据合同法基本精神的理解，及小A与小张的具体约定，种理解合适些。

　　3、对于小A的权益保护，本律师认为追究小C违约责任风险较大，因为商场是在小A与小C合同期满后收回商铺，主张小C承担违约责任存在**的不确定性。小A可以请求老B配合，取得商场默视同意转租行为的事实，因为商场知道转租行为存在应当及时通知解除租赁协议收回商铺，而商场没有这样做，这样给了老B主张优先承租权的机会，取得优先承租权则小A可以继续承租该商铺。当然哪一种途径都存在难度和**的不确定性，但本律师认为后一种途径更有利些。

　　◇出租人不同意商铺转租怎么办?

　　一、出租人不同意承租人将房屋转租时，房屋出租人可以解除房屋租赁合同。

　　房屋转租，是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人转租房屋的，必须得到原出租人的同意，出租人不知情或不同意的，有权解除房屋租赁合同。《合同法》第二百二十四条规定：“ 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之间的租赁合同，而不是承租人和次承租人之间的转租合同，但是因为租赁合同的解除，转租合同也就无法继承履行下去。

　　二、出租人不同意转租商铺的，次承租人只能立即归还占用的房屋。

　　房屋转租合同一旦被确认无效以后，次承租人应该归还占用的房屋，至于向承租人(转租合同的出租人)交付的租金、店面转让费只能向承租人索要，而不能要求出租人归还，一旦承租人人去楼空、杳无音讯，恐怕已经**的租金和转让费要落空了。

　　三、次承租人对商铺或店面的装修应当拆除，而不能折价给出租人。

　　在商铺租赁中，租赁方往往要对商铺进行重新装修或改造，如果转租是出租人同意的，而且已经其装修或改造的同意的，在房屋租赁合同终止或解除时候，双方按照约定对装修物可以折价归出租方所有，租赁方可以获得相当于装修物折旧后的价款，但在非法转租中，次承租人的这些权利都不再具备，一旦出租人不同意转租，次承租人必须将装修拆除并且回复房屋原貌，由此产生的损失只能自己承担。