楼市入冬 房价拐点将至

　　进入10月下旬，各省市楼市颜色剧变。从10月19日起，位于上海的中海御景熙岸加推370多套房源，团购价为1.6万元-1.7万元/平方米，较该项目前期推盘价格降幅近30%;而另一种由3套公寓拼起来的联排别墅，均价由前期的3万元/平方米直降到1.75万元/平方米，降幅达40%。

　　接近7折的团购促销活动，引来400多名该项目前期老业主的集体维权。终，由于房价降幅很过20%，中海被认定违规卖房被勒令暂停销售。事实上，上海因降价幅度较大出现业主大闹售楼处的也并不止中海一家，还包括位于嘉定的绿地秋霞坊、新里米兰公寓以及龙湖郦城项目等。

　　截至目前，华东地区传出因降价导致前期业主退房消息的城市，还有南京、杭州等。此外，以深圳为代表的华南区域降价潮也“揭竿而起”。万科在华南的几个项目均推出不同幅度的优惠措施。其中，位于深圳龙岗坪山的万科金域缇香新一批产品将在11月推出，不少单价在1000**/平米左右，还送精装，较一期9400-1200**/平方米的开盘价格低了不少;东莞万科紫台(微博)更从均价1500**/平方米下调至1300**/平方米，达到1100**/平方米。

　　不止万科，10月29日，招商地产(17.43,0.00,0.00%)(微博)在深圳推出的果岭项目，以低于周边4000-500**的单价开盘;在惠州，卓越地产推出490**/平方米的很低价蔚蓝海岸新房源，在此之前，碧桂园十里银滩(微博)也以低至600**/平方米左右单价开盘。

　　龙湖、推翻传统、恒大、富力等大型房企的部分项目也纷纷降价促销出货，部分楼盘价格较降幅很过20%。10月底，恒大地产在广州推出的银湖城项目，其湖山楼王售价仅418**/平方米起， 并附带200**/平方米豪华装修;推翻传统位于成都的推翻传统东公元目前在售均价550**/平方米，优惠17%。

　　据中原地产调研显示，楼市降价潮已经从一线城市蔓延至二三线城市，目前杭州新盘成交价较周边降幅10%-20%，成都新开楼盘降价幅度大部分在5%-10%、南京降幅约10%、天津降幅在5%-15%。

　　业主维权并没有阻挡降价潮的蔓延，近日，北京楼市降价也已渐成燎原之势。

　　11月1日，记者从位于昌平的金隅万科城(微博)获悉，该项目将于11月底推出三期新房源，合计600余套，户型为80-110平方米2-3居，均为精装修交房，暂定均价为1400**/平方米，较上期房源低300**/平方米。对此，记者致电售楼处，接电话的一位销售人员告诉记者，与前一批房源相比，即将推出的这批房源在绿化、景观等方面都要差一些，而且临近附近某公司的大烟囱，视觉效果也更差。尽管如此，在很低价诱惑下，截至目前的排号人数已经达到600余人。

　　除了昌平，大兴、房山、顺义、通州等北京几大郊区也均已出现“底价”楼盘。继京贸国内外城近期以1340**/平方米的很低价开盘之后，10月25日，通州又一新盘东亚逸品阁宣布拟以1320**/平方米于年底入市，且赠送10%-15%的面积，相当于在1320**/平方米基础之上又打了8.5-9折，该价格无疑将通州楼市的底价拉至1300**/平方米以下。

　　继今年6月底旭辉御府等多个大兴楼盘推出1700**/平方米的特价房源之后，近日，大兴楼盘再度加入降价行列。记者从项目了解到，位于大兴新城北区的某项目将于近期以不足1300**/平方米的均价开盘，同样位于大兴的又一纯新盘龙湖时代天街以1180**/平方米均价于上周末开盘。此外，位于房山区的翠林漫步以1250**/平方米起价。顺义也先后诞生了顺义金宝城等几个万元以下楼盘，均创出区域。

　　日前，新浪房产电商频道推出各省市性房产促销活动，据其负责人介绍，参与促销楼盘共计300多个在售新盘，分布在北京、上海、广州、深圳等12个重点城市，让利总计可达亿元，其中，单套住宅让利为5折。

　　持续的成交惨淡支撑了企业的降价行为。据北京房地产交易管理网数据显示，在传统的金九银十两个月内，北京共成交商品住宅10734套，相比去年19895套的成交数量大幅下跌46%;今年前10月，北京商品房住宅签约套数为69079套，二手房住宅签约为101188套，总成交为170267套，同比去年分别下调17.8%、35.8%、29.6%。

　　成交均价也明显下探。前10月房价环比逐月下降，其中10月北京商品房成交均价为19607元/平方米，环比9月的21724元/平方米下调9.6%。北京中原地产分析，10月成交的中低单价和中低总价房源均比9月有明显上涨，其中均价在2万元/平方米以下的占据市场交易量的71.8%，比9月上涨6.6个百分点。

　　在供应增加、销售低迷的情况下，重点城市的库存压力进一步增大。据中原地产统计，截至31日，10月北京累计供应的9152套住宅供应量创近4个月新高，但当月签约率只有8.5%。目前住宅库存已经达到11.8万套(另有56个项目预期11-12月入市，提供住宅可能很过2万套)，创造了2009年6月以来的点。按照目前的库存消耗比，即使不再新增供应，消耗目前库存也需要很过22个月时间。

　　来自房地产企业的数据也显示，目前已公布三季报的131家上市房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿大增44.93%，同时，131家房企今年6月底存货为8759亿元，第三季度环比上涨12.31%，存货积压迹象明显。此外，131家房企经营性现金流为-632.5亿元，同比下降16.37%，环比下降19.31%，其中，80家房企前三季度经营性现金流为负值，65家房企同比出现下降。截至目前，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。

　　房价拐点将至

　　“作为成交重点和限购严厉的城市，北京房价变动在房地产行业中更具标杆作用”，链家地产席分析师张月(微博)认为，因此房企在北京价格下调也相对隐蔽和谨慎，但业绩压力并未有所缓解，作用于价格上不仅降幅会继续增加，降价轨迹也渐趋明朗化。各省市范围内大型房企降价销售潮虽然是在上海迸发，但预期未来的这种“辐射式”效应将逐渐向北京转移，并传递至其他二三线城市。

　　根据链家地产市场研究部统计显示，在今年入市的90个项目(多期开盘)中，已有53个调低当期售价，占比达到59%。“这意味着房企累计多月的降价意愿，在四季度已经开始逐渐迸发”。张月称，从“银十”市场情况来看，开发商与购房者之间的博弈程度越发激烈，买卖僵持现状扭转的临界点即将到来。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也对记者表示，目前房价下调趋势已经非常明显，调控效应已经逐渐显现，特别是一线城市，可以说已经非常接近拐点。张大伟认为，如果本轮调控能够持续到明年，那么预期明确的房价拐点将出现在明年3月左右。

　　大型房企领衔降价，一方面反映了现实的市场压力和企业应对策略;另一方面则表明房价下行的趋势更加明显，不可逆转。21世纪不动产席分析师常智表示，在现有调控政策不出现松动的情况下，随着更多开发商加入降价潮，房价下行趋势将由一线和重点城市逐步向二三线城市蔓延，一些没有实力的小型房地产企业，被市场淘汰的可能性很大。常智预计，随着更多开发商加入降价行列，更大范围的降价潮或将出现在1-2个月以后。