3大运营商详解5大行业焦点问题

　　五个关于行业的热点问题，得到了在一线商业投资运营商的回答，回答的是深刻透彻，这些都是他们充分参与运营下的直接经验之谈，这里就抛砖引玉给大家分享下。

杨敏仪：清远市长利兴旅游服务有限公司总经理

陈朝钰：清远市滨矿实业有限公司副总经理

赵千河：清远市卧龙五洲实业有限公司副总经理

　　1、为什么家居建材类专职商业项目旺过购物型专职市场?直接主因：房地产发展迅猛

　　陈朝钰：粤北房地产高速发展，开发量大，直接带动了家居建材的消费。从微观看，在滨矿金五菱出来之前市区只有一个专职家居建材市场，其业态满足不了市场需求。

　　杨敏仪：不光如此，房地产迅速发展拉动了下游行业，如建材、灯饰、装修材料等行业的需求增大。但从长远发展而言清城区常住人口仅70万人，当房地产发展进入平稳期后需求量必然大幅下降，而且清远市区的建材装修商铺不计其数，在供求关系变化之后此类商业或将面临重新洗牌。

　　赵千河：这就似“雨后春笋”，雨就是房地产行业，笋就是家居建材市场。不过很难说家居建材类投资旺过其他类，应该这样说可能更合适些：大型专职购物型广场开发投资只是慢了一个节拍而已。相对来说，这类广场对内部设施要求很高，其运营管理能力比建材家居市场要高，还受到街铺等影响;同时消费习惯、少售突发性也是他们的障碍之一。从区域来说，对位置要求不苛刻，购物要求高。

　　2、购物类专职商业项目发展前景如何?商业地产发展细分是趋势

　　杨敏仪：清远有一些该类商业项目代表，如城市广场一直还处于地位，但作为市区的核心商圈一直缺乏商业延伸性，对周边街道商业辐射较差，并没有形成如广州天河城周边的多式商圈，主要原因在于受制于清远市区与广州的距离——— 靠近广州，大量精心打造购买者情愿到广州购物，致使精心打造消费力跨区消费现象明显。在这样的大背景下，一般的少售商场无法打开市场。这必然使市场催化出主题式商业地产模式以解决这一困局。如具有清远特色、以旅游地产概念导入市场的清远沁园“御金街”项目，就是这种背景下的产物。

　　陈朝钰：应该说清远购物类大型专职市场发展相对滞后，受到清远当地的消费观念和习惯制约，直白点说清远人不太懂得消费，影响到发展的步伐。专职商业项目发展有两个方向：时尚消费、饮食娱乐专职广场;二是专职写字楼。清远仅金沙商务大厦号称专职写字楼，但实际并不专职，需要改进。目前清远的创业型公司多，需要公共会议室、相关配套，以此跟上步伐。

　　赵千河：早期城市人口没有快速扩张，主要集中在旧城，这是板块问题。购物环境还不足，商户档次不高，大品牌不够，shoppingmall是方向，向时尚消费类发展。

　　3、大市区范围哪些区域将可能成为商业地产发展有潜力的区域?未来潜力区不在旧城在新区

　　陈朝钰：清新和新城小市部分，这两个区域人口增量大，虽然有购物广场，但档次、规模、质量跟不上，交通完善，因此发展基础具备。东城虽然有众多大项目，但当前入住的人口不多，社区大多还不成熟，还不足以支撑大型购物广场。

　　赵千河：我认为有两个方向：一是体育馆板块，这里人口居住聚集起来，道路顺畅，交通便利，但具体哪个位置还不明朗;二是新城西片区，这里已经聚集了一批大的商业项目。

　　杨敏仪：根据市场的规律、政府发展规划战略，以及高铁武广站、轻轨的落成，横荷、洲心等区域将发展成为新的商业中心。其中横荷区靠近广清高速出口，又与重点发展的小市区域接壤，现时御金街、荷兴城市花园、凯旋国内外广场、万豪水晶湾等多个房地产项目正在热旺朝天地开发当中。

　　4、为什么英德能吸引沃尔玛进驻，清远却没有类似大品牌?场地受限是卖场落地与否一大因素

　　杨敏仪：看好英德市场发展前景和巨大的发展潜力是一大因素;另一方面，英德周边没有成熟连锁少售商。清远的经济政策纵然不错，但作为大型快速消费品连锁企业，项目设立对人流、地理位置、经营面积、档次等各方面的要求都比较高。纵观清远市区，目前暂时没有可以满足到像沃尔玛这种大型连锁卖场要求的大型物业项目。而且清远本身已经有一些中型品牌驻扎已久，如华润万家、益华百货等，大型品牌若进驻定会受到**的影响，毕竟居民消费习惯难以轻易转移。而且清远城区紧连广州，距广州市区仅60公里，乘坐公共交通工具去广州购物仅需70分钟。与广州形成优势互补，广州众多大型的购物商城吸引大量清远购物需求，清远丰富的旅游资源吸引众多广州旅客。

　　赵千河：据我知，沃尔玛在进驻英德前来清远考察过，场地及其衍生出来的问题确实是问题。他们还曾看中了义乌商贸城现在的位置，但当时我们已经拿了地准备建批发市场，所以终不了了之。

　　5、英德近年兴起维多利广场等多个专职商业项目，其热度似乎可以比肩市区，为什么?人口和经济增长是其重要支撑

　　杨敏仪：英德2010年经济总量和增速在全省山区县中分别排第五位和第三位。经济“综合发展力”在全省山区县(市)中排名第二。英德综合经济实力优越，居民本身有较高的消费能力，对品牌档次、消费服务要求较高。在英德建立中精心打造的商业项目，完全符合当地市场需求。英德的消费能力、消费需求和清远市区是不相伯仲的。另一方面英德有别于市区，其与广州的距离较远往来不便，这使当地的精心打造消费群体习惯于在当地消费，消费力的支持更利于进一步牵动铺价的上升。英德的商业地产达到这个价位可以理解并接受。

　　陈朝钰：英德总人口基数大，第六次人口普查达94.23万人，全市人口多，比第二人口县(区)清城区多了足足20多万人。就大的背景看，不光英德、清远市区商业地产投资热度高，各省市都一样。重要的还是与消费习惯、观念有很大影响。但未来商业地产发展还是以清远市区为中心，毕竟这里是清远的政治、经济、文化中心。