2011别墅物业市场出路在何方

导读：来自开发商的消息显示，位于老山森林公园内的大吉山水田园项将在半个月后的3月5日率先打响江北别墅销售炮，2万平方米左右，约60 多套联排别墅跑头阵，总价约在200-250万元之间。而纯新盘则以美达九月森林为先，项目预计3、4月份公开售楼处、样板间等信息，5月份正式开盘。

2010年，南京全市共推别墅2470套，总面积75.95万平方米。其中江北上市量为284套，销售229套，销售总面积7.49万平方米。尽管总供应量在全市所占比例微不足道，但去化率却高达8成以上。

“国八条”、加息等政策使得南京普通住宅市场不少开发商对于2011年的销售计划一筹莫展，但别墅市场却热度不减。目前位于江北老山板块内的多家纯别墅项目已开始为今年的推盘做预热。

今年，江北板块别墅总体供应量稀缺的局面将**被改变。据了解，2011年江北即将新推房源的别墅包括绿城玫瑰园项、鸿信山河水花园、大吉山水田园、国信自然天城、明发珍珠泉9号，以及纯新盘美达九月森林、大吉汤泉东方、苏宁佛手湖环球度假村等8个项目。此外非纯别墅项目中的别墅物业也数量繁多，江北一跃成为2011年南京别墅项目供应量多的板块。(据统计，今年江宁将推新的纯别墅项目约7家，仅次于江北)

交通、规划利好 南京“**”重心西移

近两年，江北板块在南京住宅版图的不断扩容和江北交通的逐步利好之下，渐渐成为不少品质开发商目光锁定的住宅发展区。尤其是老山森林公园附近，南京森林资源的先吃螃蟹性，也使这里云集了一批以自然生态环境作为亮点的别墅群。

南京市规划局今年1月份发布的江北副城规划公告显示，未来20年内，南京市政府将重资打造江北板块。其中包括10条过江通道解决市民过江难问题;一改江北片区脏、乱、差的“脏面孔”，依托江北天然城市生态功能和濒临长江的先天优势，将此处打造成自然宜居的“南京新浦东”区域。

从紫金山到新街口，到河西，到江心洲，再到江浦老山，南京的**价值轴正在沿着“北斗七星”的轨迹逐步延伸开来。

提起南京“绿肺”，不少人的目光都直接指向紫金山，而这里也因其生态优势成为南京别墅圈早发展起来的板块。殊不知，静默在长江以北，这里还有另一块南京城市之肺——南京市先吃螃蟹的森林公园：老山。它的总面积比紫金山大出4倍，森林覆盖率高达80%，而过去由于距离和交通原因，它甚少被南京人所记起，也正因此，老山才保留了原始的生态风貌。

眼下，南京以对容积率低于1的低密度别墅用地限制出让，未来的别墅房源将变得日渐稀缺。在这样的情况之下，老山板块森林别墅群在2011年或将成为将成为一个有发展潜力的板块。同时，区别为于其它板块的是，老山板块目前在售的别墅楼盘品质都比较精心打造，“出于对南京限购令的预期，不排除不少精心打造置业者会有选择稀缺别墅物业，争取购房一次到位的买房心理。”有导师表示，“而对于这部分客源来说，地段、品质、环境和特色都将成为其购房的准则标杆。只有能真正符合这些标准的楼盘，才可能有更好的抗压能力，成为2011年别墅市场的宠儿。”

随着城东、仙林别墅的开发和销售进入尾声，城南、城北储备别墅用地按兵不动，溧水、高淳多数在建项目明显陷入观望，江北、江宁将成为未来别墅供应的主战场，其中老山山景别墅板块自然备受瞩目。