如何评估商铺物业的价值?

　　时至今日，“商铺是金”的说法已经深入人心，如何评估商铺物业的价值?每个在售的商铺物业都吸引了大量准备开店的投资者。然而，由于缺乏专职指导和对市场的盲从，在商铺投资方面普遍存在很大的失误，给投资人带来较大的潜在风险。

　　经常被问及这样的问题：这个铺值多少?其实这个问题的答案不在任何导师或发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小的研究，答案就在我们自己的手中。

　　商铺属于生财工具，要支持我们的承租人能够在这个地方腰包不瘦，这样才能支持自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。

　　我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，先应当去了解周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次(平均单件价格)、每周的出货量、顾客的种类等等。

　　一般而言，场地成本占其总成本的1/5至1/4。对于一个10平方米的服装铺而言，若平均单件价格为10**，每周出货约30件，那么每日的营业额为43**，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为36元/平方米/天。按照1/5的场地成本、8年的物业期计算，净售价应当为21024元/平方米。这里还没有考虑税收、空租、佣金等因素。

　　当然，刚才的算法是静态的，适用于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量，存在较多的不确定因素。在这样一个短小的篇幅，不能尽言详细的方法，但是简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。

　　评估商铺的价格，也不能简单地说是该地区住宅售价的多少倍，因为即便是同样地区的商铺，可能因为适用于不同的经营种类，就导致价值的迥异。

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