中天置业余波未了 地产中介“刮骨疗毒”

在北京，深圳中天置业董事长蒋飞，正在变得像当年坚石公司的潘石坚一样有名。三年前，潘石坚的携款潜逃，引发了一场百人诉讼，三年之后，来自深圳的蒋飞复制了这个故事，这让他在北京地产经纪行业声名鹊起。　　然而，在今天的北京，已经再难有人去复制蒋飞的“壮举”了，强制执行的“第三方交易银行账户监管”，正让买房人的资金变得安全起来。不过，这却是“刮骨疗毒”之举，中介行业在现金运营被严格监管之后已感“冬凉刺骨”。 现金监管　　“整个房产交易过程中，我们作为经纪公司，根本见不到房款的现金。”北京信一天不动产市场部负责人董学易对记者说，他们能到的只是总房价款2.5％的佣金，而且还要等到房屋产权完成交易之时——这是他们现在先吃螃蟹能见到的现金了。　　“吃差价”收益，对北京房产中介来说，只能当做“历史故事”了。一切的变化来自于“第三方资金监管账户”，这是北京市整顿房地产市场交易秩序的重要组成部分，二手房交易过程所产生的房价款，将全部置于交易前，在业主、中介和购房人的监督下，所设立的独立银行账户，在完成交易的始终，经纪公司都无权触碰这笔资金。　　董学易告诉记者，按照信一天如今的操作流程，当一套挂牌房源被购房者看中并提出购买要求之后，经纪人将先帮助业主与购房者双方见面、看房，双方满意并达成意向时，三方共同到中信银行以买房或卖方的名义开户，买房者将房款存入该账户，此后，该账户将由银行进行监管，在产权过户完成之前，三方都不能触碰该账户上的资金。　　“一般需要7天时间，能够完成整个流程，到这时为止，我们也看不见房款。”董学易向记者强调，他表示，在整个交易完成，并提取佣金之前，经纪企业能够见到的笔现金，就是意向金，而这笔意向金至多不会很过3000元。　　而在此制度实施之前，购房者往往通过中介公司的资金账户支付房款。这样，一方面为中介提供了“吃差价”的空间，另一方面，也为经纪公司挪用客户房款进行金融、资本和实业投资获益提供了可操作的空间，而这其间所蕴含的巨大风险，将由购房者一方完全承担。三年前在北京发生的“坚石事件”便是如此。　　而在现在的监管框架下的北京市场，无论是复制“坚石事件”还是“蒋飞故事”，都已经不再现实。刮骨疗毒　　记者了解到，在“第三方资金监管”框架在北京实施之后，地产经纪公司的全部收益，将只来自于佣金，其间二手房交易的“佣金”通常在房款交易额的2％~3％之间，例如信一天不动产佣金为2.5％，链家佣金为2.2％。　　照此计算，经纪公司在每套房源交易过程中得到的佣金，大都在万元左右的水平，而这无疑对中介企业的运营造成了一定层面的影响。　　“这几年，北京的经纪公司竞争很激烈，主要就是扩张门店，收更多的房源，在新的监管规定实施之前，越多的店面不仅意味着越多的房源，而且还意味着更多的现金，每一个店面都有吸纳现金的功能，但现在肯定是不可能了。”一位北京地产业界权威人士告诉记者。　　他透露，当时，一些快速扩张门店的中介企业，很多门店的扩张资金都挪自于经过地产中介企业账户支付的购房款，一些运营不太正规的经纪企业，峰时比例甚至达到1/3。在很多时候，地产中介企业已经变得与金融企业十分类似。　　这位人士告诉记者，过去两年中，北京地产经纪公司的规模和门店数量之所以有几何级的扩张，很大一部分是这部分“灰色资金”提供的支持。“那时，经纪公司没有资产可供担保，所以多数银行也不愿意贷款给他们，因此，这部分资金的腾挪，在中介企业的发展过程中发挥了重大的作用。”他说。　　链家宝业副总经理金育松表示，今年以来，经纪公司的发展都进入了“深耕”阶段，一味的门店规模扩张已经告一段落。他也承认，今年以来施行的一系列监管政策，确实对中介企业的运营产生了一定的影响，而这正是市场交易向正规化发展所必须付出的代价。　　2007年11月13日，“各省市房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估公司在楼市颓势中资金链断裂，总裁蒋飞涉嫌卷巨款逃跑。这一事件正在加剧楼市寒意。11月18日，深圳全市新房仅成交68套。连续多月飙升的高房价开始有价无市。11月19日，大盘股指上升，深圳有名的各大房地产股却表现惨淡，万科A股大跌，金地集团大跌，华侨城大跌，深圳招商地产跌停。　　成立于2003年3月的深圳市中天置业评估有限公司在总裁蒋飞的带领下一直高速快跑，2004年完成了全盘布局。2006年中，中天置业已发展成为拥有分行150余家，员工逾2000人的中型房产经纪公司。