房地产投资需要注意些什么

房地产投资项目中要注意投资控制。工程项目投资控制是在不影响工程进度、工程质量、安全施工的条件下，将工程的实际费用控制在目标值之内。此项控制以目标值为基线，实施于整个工程管理过程中。下面就工程建设的立项决策阶段、设计阶段和实施阶段谈谈经营投资项目的投资控制。

一、项目投资决策阶段的工程造价控制与管理

工程建设项目的各项技术经济决策，对项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准水平的确定、工艺的选择、设备选用等，都直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段对工程造价的影响程度高，可达到70%-80%。因此，项目投资决策阶段的造价控制是决定工程造价的基础，它直接影响着各个建设阶段工程造价的控制是否科学合理。

1、积很做好项目决策前的准备工作，认真搜集有关资料。

2、切实做好项目可行性研究报告，并根据市场需求及发展前景，合理确定工程的规模及标准。

3、科学进行工程项目的效益分析、编制工程投资估算。

只有加强项目决策的深度，采用科学的估算方法和可靠的数据资料，合理地计算投资估算，细致做好投资估算，才能支持其它阶段的造价被控制在合理范围，使投资控制目标能够实现。

二、工程设计阶段的工程造价控制与管理

工程项目设计质量的好坏直接影响着工程的建设质量、投资的回报和工程的效益。

1、制定建设工程投资目标规划。工程设计人员往往偏重于设计质量与功能，不注重设计对工程造价的影响。有了切实可行的建设工程投资目标规划，使设计人员在注重工程设计质量与功能的同时，也将工程投资作为设计控制指标。

2、进行技术经济分析，使设计投资合理化。

3、优化设计，满足建设工程投资的**要求。

4、审核概预算，提出改进意见。设计阶段概算及施工图预算要求全面准确，力求不漏项、不留缺口，并要考虑足够的各种价格浮动因素。加强设计阶段的工程概预算审核，支持设计阶段概算和施工图预算科学、准确。

另外采用工程设计招标和进行设计监理也是设计阶段控制工程质量和造价的一种非常有效的手段。

三、工程实施阶段的工程造价控制与管理

1、工程施工招标

严格按照建设工程招投标规范要求进行工程施工招标。

2、格审查施工技术方案及措施

(1) 要由懂技术、有现场实践经验的专职工程师对施工单位编制的施工组织设计、重大施工方案及其他费用有关的技术方案和措施进行审核。

(2) 加强技术管理和质量监督，对施工图纸中的问题要求设计单位及时解决，力求做到不因图纸和技术问题而延误施工，避免造成不必要的经济损失。

3、严格控制施工质量

(1) 对进场的原材料和设备及其它半成品等应由具备资质的单位进行各种质量检验。另外还要有一个完善的设备和材料管理程序，以支持材料和设备及半成品始终处于良好的质量状态。

(2) 通过各种措施杜重大质量事故，减少一般质量事故。

4、搞好施工进度和计划管理

(1) 应按总体计划要求按时开工，材料和设备价格会随市场而波动，力求避免因延误开工后的价格上涨而造成投资费用的增加。

(2) 要认真编制年、季、月施工计划，必要时还应编制旬、周施工计划。一般应编制3个月滚动计划。不但要有形象进度计划，还要控制施工过程中的关键路线和关键节点，以便进一步落实人员、机具、材料和设备等。

(3) 提高劳动生产率，做到按计划施工，避免和减轻高峰期的施工压力，同样也能减少不必要的费用支出。

(4) 分析没完成计划任务的原因并追究责任，争取在下一周期的施工段中补回损失，避免工程延期造成的损失。

5、依据施工进度，合理**工程款

(1) 要求施工单位按时上报验工月报，对施工单位上报的验工月报要按现场实际完成情况严格审查核实，不多报、早报、重报、漏报，控制费用不很过目标。

(2) 对统计的验工月报的审核必须由相关的专职工程师签字，才能作为拨款的依据。

(3) 拨款的比例要严格按协议或合同办理，当发现有重大的质量问题时应拒付款。工程付款单必须由费用控制造价工程师签字才有效。

(4) 工程施工决算经审计无疑后方可付清余款，但应按合同要求留下质量支持金，待质量支持金期满后付清。同时，严格控制工程款的终很付现象。