房地产投资需要注意些什么

建设工程项目投资控制的对策措施

(1) 已规划设计阶段为重点的建设全过程投资控制。

根据有关导师研究结构和大量统计资料表明，在工程项目决算和规划设计阶段，项目累计投资虽然只占项目总投资的5%~10%左右，但其影响投资的可能性却达到75%~95% ;而在施工阶段，通过技术经济措施节约投资的可能性只有5%~10%.由此可见，项目的建设前期是影响工程投资重要的阶段，亦是降低成本可能性大的阶段。要有效地控制投资，必须做到以建设工程项目规划设计阶段为重点的全过程投资控制，为此应抓好以下环节的工作。

① 对拟建项目进行深入的可行性分析论证，做出正确的投资决策，并达到资源的合理配置。

② 设计中引入竞争机制，开展设计方案优化竞赛。以技术高明、造型新颖、安全适用、经济合理、节约投资作为衡量设计方案的基本标准。

③ 在设计中积很推行限额设计。严格按照可行性中确定的投资目标控制初步设计;按照批准的设计概算控制施工图设计;将肥梁、胖柱、密钢筋、深基础等不合理的现象消灭在设计阶段，杜“三很”现象的发生。

④ 精细测算、合理制定标底价格。招投标中采用工程量清单报价，实行量价分离，优选工程承包单位，搞好招投标工作。

⑤ 从项目筹划、设计、施工到竣工验收，实行人、、财、物全过程、全方位的科学管理。

(2) 编制积很的投资计划。

贬值积很的投资计划是能否有效地控制项目投资的要前提。在现代工程项目管理中，编制积很的投资计划应做到：

① 不是被动地按照已确定的技术设计、合同、工期、实施方案和环境等预算工程投资，而是综合考虑项目的进度、投资、质量、实施方案等之间的互相影响和平衡，以寻求优的解决方案。

② 投资计划不仅局限于建设成本，还应考虑项目投入使用后的运营成本，即采用项目全寿命期成本计划和优化方法编制投资计划。

③ 利用项目管理技术——WBS(工作分解结构)方法进行全面详细的投资估算，制定一个全面而周密的投资计划。WBS方法的主要步骤为：?

根据项目的总体目标界定工作范围，然后对项目的工作内容进行合理的细分，分解到可以确认的程度，如某种材料、某种设备、某一活动单元等。?

根据投资总目标，对工程费用进行自上而下的逐层分解，把费用分摊到各个WBS要素上，以作为对这些子项目或单元进行设计和计划的依据或限制，并按此限额提出其设计标准、功能及质量要求等。?

按照WBS分解结构图自下而上进行费用汇总，与投资目标和计划限额进行对比，衡量每一层单元计划的复合程度，一次决定对设计和计划的修改，形成一个自下而上不断修改-补充-调控-反馈的控制过程

(3) 主动控制与被动控制相结合。

在工程项目投资计划的实施过程中，应采取主动控制与被动控制相结合的控制方法，才能支持项目投资目标顺利实现。

① 主动控制。即在事前确立项目的投资目标和编制投资计划时，就应对工程建设中环境的不确定性、风险因素等有很前的考虑和预测、分析各种因素对项目投资的影响，预测项目实施过程中目标和计划偏离的可能性，采取相应的预控措施输入目标和计划系统，对项目实施主动控制。它可以解决传统控制过程中存在的“时滞影响”，将各类隐患消灭在萌芽状态，是控制效果更加有效。

② 被动控制。在项目计划的实施过程中还应进行全过程、全方位的追踪监测，通过对项目实际输出工程信息的收集、加工、整理、分析，及时发现问题、找出偏差，采取相应的对策措施纠偏，再反馈给计划管理部门付诸实施，使工程中出现的问题及时得到处理，使目标和计划一旦出现偏离及时得到矫正。

③ 主动与被动相结合的控制。主动控制与被动控制均为实现项目投资目标所必须采用的控制方式，有效的控制是将其紧密结合起来，两者缺一不可。即对项目投资目标的控制既要以预防为主，加大主动控制的力度，又要同时对项目的实施过程进行定期、连续的跟踪检查，通过信息反馈实行被动控制，两者有机地融合在一起，形成一个贯穿建设全过程的动态控制系统，方能支持项目投资目标的顺利实施。

地产投资项目很具体，每一项都要求精益求精，而投资目标是工程项目管理的三大目标之一，建设工程项目的成功与否与投资控制的效果息息相关。在工程项目建设中应特别重视规划设计阶段对投资的重要作用，抓住这一关键环节，可取得事半功倍的效果。建立项目的WBS亦是搞好项目管理必须的工作，不仅在项目计划编制中需要建立WBS，它还起着确定工作范围、确定计划控制深度的作用。项目建设全过程中还应贯彻积很的成本管理思想，才能充分发挥投资控制的作用，实现节约成本、提高投资效益的目的。