韩世同：楼市趋于下行 撤资免被套牢

　　随着宏观调控进一步深化，楼市目前也暗潮涌动。在这股楼市风暴来临之前，嗅觉灵敏的外资似乎有所察觉，纷纷撤离楼市转向。

　　近期，国内外的股权公司黑石集团将其在上海的Channel1购物中心转售给香港新国内外，撤出其在中国楼市的资金。

　　同时，相关部门机构数据统计显示，中国近日有大量资金流入，造成**市场一度旺爆。分析人士指出，无论外资撤离楼市的初衷和目的如何，接下来的楼市必将出现拐点。

　　看空中国楼市外资紧急撤离

　　据美国权威媒体报道，近日，黑石集团已同意将其持有的上海Channel1购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新国内外发展有限公司，价格为14.6亿元。而2008年黑石集团购入该物业的价格为10亿元，在持有的3年时间内，黑石集团将其出租率提高至很过90%。

　　同时，据有关部门统计，9月我国外汇储备罕见地减少了608亿美元，这是16个月来出现单月下降的现象;而9月单月贸易顺差为145.1亿美元，说明9月外储下降608亿美元完全是外商撤资包括热钱撤离因素所致。业内人士认为，上述一切因素都表明，外资已经看空中国楼市，急于撤资。

　　那么外资撤离楼市之后的新去向是哪里呢?与热钱密切关联的**市场日前出现异常动作。据权威机构调查数据显示，从9月底开始，**开户数不降反升，国庆节前两市新增开户数22.75万户，环比增长8.90%，创13周新高，连续两周环比增长，这表明近期有大量的热钱流入。业内人士分析，增量资金开始悄然入场。

　　西南研究所所长王剑辉表示，不论是摩根还是高盛，在年底前或多或少都会受到资金链和股东回报压力，因此，不排除今后一段时间，热钱撤资中国楼市的现象将继续增多。另据了解，今年早些时候，各大国内外投行就把中国房地产作为高风险投资品种，停止投入并逐步撤资。

　　楼市趋于下行撤资避免被套牢

　　为何近期不断有大量外资、热钱撤离中国楼市转向呢?业内人士分析认为，一是因为外资集团自身的运作需要，属于正常的运作手段;二是因为外资普遍看空中国楼市未来的发展走势。

　　专项房地产经纪研究导师韩世同表示，许多外资作为一种风险投资，追求的是短时间内的效果腰包不瘦。目前中国房地产市场因为调控政策、信贷利率上调以及经济大环境等影响，已不可逆转地开始呈现下行的趋势。无数迹象预示，中国楼市的大泡沫就要破灭，外资热钱会在此时选择撤出楼市，转向其它短期腰包不瘦较高的投资领域。

　　广东工业大学房地产贵族享受经济分析师申格联也表示，许多外资热钱在此之前，已在中国楼市或通过抬高价格，或提高出租率，获得了预期的利益。在中国楼市“未来必将下行”的大环境下，会选择快速撤离，以免资金被套牢。

　　据了解，目前外资进入中国楼市进行独立运作是有难度的。因此，大多外资都是选择与本地企业或港资企业融资，进行风险投资。为的就是能够在短期内获得较大的腰包不瘦。在楼市调控政策未实施以前，中国楼市蓬勃发展，大量外资涌进国内楼市，也大多在短时间内获得了较大腰包不瘦。现在面对中国楼市的这种强烈的不确定性，外资撤出资金也就不足为奇了。

　　拐点必现但不会重蹈“日本灾难”

　　上世纪80年代后期，日本银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及**市场，致使房地产价格暴涨。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国各省市的总地价。但1991年后，随着国内外资本**后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃。

　　而目前中国楼市对于外资的依赖程度也非常高。数据显示，今年前8月，境外资本直接投资我国房地产的资金同比涨幅达71.5%，在所有类别的资金来源中涨幅，且主要投资类型为商业地产。随着黑石集团从楼市撤资的消息一出，将会有更多外资从中抽离，中国楼市会否重演日本楼市上世纪90年代的灾难性崩盘?

　　对此，满堂红贵族享受经理周峰表示，外资撤离目前来看还只是一个迹象，并没有形成大的潮流，因此，现在就判断中国楼市会重演“日本悲剧”为时太早。

　　同时韩世同也表示，日本和中国的房地产市场在本身发展结构上就有所不同，日本那种百年一遇的楼市灾难在中国短时间内是不会发生的。

　　另外，申格联则表示，目前来看，中国楼市发生的一系列变化仍属于楼市的正常调控和波动范围，因为毕竟现今中国的楼价的确比较高，即使出现崩盘可能至少也要到2020年左右。

　　不过记者注意到，就在今年10月，央行对外发布了《外商直接投资人民币结算业务管理办法》指出，境外投资者在办理境外人民币投资资金汇入业务时，应向银行提交有关部门的批准或备案文件等有关材料。银行应当进行认真审核，可以登入人民币跨境收付信息管理系统查询有关信息;对于房地产业外商投资企业办理外商直接投资人民币资本金汇入业务时，银行还需登陆网站，验证该企业是否通过备案。此举被业界解读为央行在收紧对境外资本进入国内楼市的监管。

　　中原地产有关人士分析称，在外商直接投资人民币业务管理办法中，特别提及房地产外商投资业务需要核验企业是否备案，其主要源于楼市调控的需要。在目前楼市调控的关键时期，国内银行信贷收紧及销售萎缩使得市场拐点出现的可能越来越大。